Для полноценного функционирования строительной отрасли нужны кредиты. Но условия, на которых готовы сотрудничать банки, делают кредитование практически неприемлемым для украинских застройщиков. Такое мнение в интервью порталу Будфонд высказал президент компании «Авантаж» Анатолий Денисенко. И предложил свой вариант выхода из ситуации.

– Анатолий Петрович, нуждается ли ваша компания в кредитах? Если да, то на какие именно объекты – недостроенные, новые?

– Компания «Авантаж» ведет свою деятельность на рынке недвижимости в тех же экономических условиях, что и подавляющее большинство украинских застройщиков. И так же, как и большинство застройщиков, когда речь идет о новых проектах, испытывает дефицит финансовых ресурсов. Если говорить о масштабе проектов, которыми занимается «Авантаж», то без привлечения заемных средств реализовать такие проекты практически невозможно.

– Одним из основных факторов, обеспечивающих, в частности, планомерную реализацию каждого отдельного проекта жилой застройки и, в целом, нормальное функционирование строительной отрасли, является стабильное финансирование. Учитывая общее состояние экономики Украины, а также ситуацию, которая сложилась в строительной отрасли и, прежде всего, на рынке первичной жилой недвижимости, на мой взгляд, оптимальным решением проблемы дефицита средств является проектное финансирование.

Схематически, подобный механизм инвестирования выглядит следующим образом: банк кредитует строительную компанию на период возведения объекта, к примеру, жилого дома, а затем «перекредитовывает» конечного потребителя – покупателя жилья. То есть при наличии у компании-застройщика всех разрешительных документов на строительство, банк предоставляет средства «под проект» – землю, оборудование, задействованное при возведении объекта, другое имущество. Данная схема носит долгосрочный характер и активно применяется в мировой практике девелопмента при реализации крупных проектов. Так, при проектном финансировании долевое участие инициатора проекта обычно составляет около 20-30%, а кредитора, то есть банка – от 70 до 80%. Процентная ставка при такой схеме кредитования гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки возврата заимствований – существенно больше.

Хочу подчеркнуть, что подобный механизм финансирования позволяет получить высокую степень защиты от рисков и обеспечить своевременный ввод объекта в эксплуатацию. Дело в том, что решение о вложении денег банк принимает на основе результатов тщательного и всестороннего анализа проекта. И, безусловно, инвестиции возможны только в надежный проект. Причем, рассчитывать на проектное финансирование может только компания-застройщик, имеющая высокую степень доверия потребителей и создающая качественный продукт. Другими словами, банк не будет вкладывать деньги в нерентабельное строительство.

Кроме того, проектное финансирование предполагает, что для каждого отдельного проекта банк разрабатывает индивидуальный механизм финансирования и осуществляет контроль над использованием целевых средств на всех этапах строительства. А это также служит залогом успешной реализации проекта.

В целом, при проектном финансировании возврат средств банку осуществляется не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом, то есть посредством ипотечного кредитования конечного потребителя после завершения строительства объекта.

Хочу подчеркнуть, что подобный вид кредитования не только позволяет получить средства застройщику на период строительства, то есть, на 2-3 года, но и дает возможность конечному потребителю оформить ипотеку на более длительный срок – на 20-30 лет.

– На сегодняшний день ситуация сложилась такова, что  только  некоторые банки продолжают предоставлять кредиты компаниям-застройщикам. В чем, на Ваш взгляд, заключаются трудности получения кредитов?

– Основная трудность – стоимость кредита и требования к залогу. В 2008-2010 гг. процентные ставки по кредитам были слишком высокими, сейчас они незначительно снизились и их можно считать просто высокими. Кроме повышения процентной ставки банкиры требуют от строительных компаний только твердый залог. При этом существенно занижают его стоимость. Подобные условия делают кредитование практически неприемлемым для украинских застройщиков.

– Какие шаги нужно предпринять для укрепления доверия банков?

– Думаю, необходимо законодательно закрепить такие механизмы работы банковского сектора, которые будут ограничивать размер ставки по депозитам, и регулировать маржу между ставкой кредита и депозита. Ни для кого не секрет, что государство ограничивает наценку на лекарственные препараты и некоторые группы продовольственных товаров. Думаю, такой механизм может найти применение и в банковской сфере.

Строительство многоквартирных жилых домов, торговых, офисных зданий, промышленных объектов оживет, только когда станут доступны «длинные» деньги с разумной кредитной ставкой. Именно эти деньги начнут двигать экономику, а не залеживаться мертвым грузом на банковских счетах. На мой взгляд, стимулировать оздоровление нашей экономики, и, в частности, строительной отрасли, способна кредитная политика, при которой уровень процентной ставки не будет превышать 10%.

– Ваш прогноз по изменениям ситуации с предоставлением кредитных линий строительным компаниям.

– К сожалению, сегодня лишь отдельные банки пытаются реализовать программы по предоставлению кредитов застройщикам. В первую очередь, это – государственные банки. Коммерческие финансовые структуры занимаются решением совсем других задач. Как скоро изменится подобная ситуация, и как именно изменится – прогнозировать сложно. Однако хотелось бы верить в то, что в ближайшее время кредитная политика банков по отношению к строительным компаниям станет лояльнее, а значит, более эффективной с позиций экономики Украины.

СПРАВКА:

Анатолий Петрович Денисенко. Депутат Харьковского горсовета текущего созыва, заместитель председателя комиссии по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и инженерной инфраструктуры города, президент компании «Авантаж».

«Авантаж» осуществляет свою деятельность с 1999 года в четырех направлениях: девелопмент, строительство, инвестиционная деятельность и корпоративное управление предприятиями.