Об эффективных инструментах для развития строительного рынка, о стоимости квадратного метра и прибыли, о финансовой и маркетинговой политике и роли каждого участника рынка — в эксклюзивном интервью Александра Саламатина порталу БудФонд.

«Спрос на недвижимость будет всегда. Просто сегодня он меньше, а завтра - вырастет в разы»

- Александр Владимирович, эксперты строительного рынка называют Вас эффективным топ-менеджером. В частности, имеется в виду, что за два кризисных года Вы стабилизировали работу Дирекции административных зданий, вывели на новый качественный уровень.

- Спасибо за вопрос. Когда меня пригласили возглавить предприятие, финансовый кризис только зарождался, и мы еще не понимали, что ждет нас впереди. Высокая кредиторская задолженность, невыполненные обязательства перед инвесторами - такая ситуация была на тот момент. Однако, за 2 года предприятие не только в полном объеме и качественно выполнило свои обязательства, но теперь имеет прекрасную кредитную историю. И все это сделано в период финансового кризиса.

Сейчас работа компании стала стабильной и прогнозируемой. А самое главное - появилось доверие инвесторов и кредиторов. Думаю, такие результаты зависят от профессионализма и увлеченностью своим делом людей.

- Выскажите свое видение того, почему строительная отрасль Украины пребывает в таком плачевном состоянии. Какова «заслуга» в этом управленцев — в органах власти и ведущих игроков рынка?

- Я бы не употреблял такую характеристику отрасли, как «плачевное состояние». Скорее, это «замороженное состояние», ведь мы знаем достаточно примеров успешной работы предприятий. Спрос на недвижимость будет всегда, просто сегодня он меньше, а завтра - вырастет в разы.

На самом деле жизнедеятельность всей отрасли зависит от эффективной работы каждого участника рынка. А это, в свою очередь, во многом зависит от государственной политики в данной отрасли, от нормативно- правовых актов и главное - от самих строителей. Успешные предприятия полагаются, как говорится, на себя, и работают скорее вопреки, а не благодаря чему-то. Не буду говорить о кредитных ставках, налоговом законодательстве, получении разрешительной документации – данные проблемы всем известны и зависят только от государственных решений. Хочу обратить внимание на такие эффективные инструменты повышения результативности, как финансовая и маркетинговая политика. Поверьте, от этих инструментов напрямую зависит результат деятельности любой компании.

- Какие ключевые изменения нужны нормативно-законодательной базе, чтобы вывести строительный рынок из кризиса?

- Существует две проблемы: 1- отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов с низкой процентной ставкой и 2 – высока себестоимость строительства. Решив их, строительная отрасль по темпам роста опередит, я думаю, большинство ключевых отраслей Украины.

По вопросу 1 ситуация выглядит следующим образом. Допустим, есть девелоперская компания Х, которая имеет прекрасный ресурс - участок земли для строительства и кадровый потенциал. Она имеет возможность построить жилой дом 15 000 кв.м за 1,5 года и для этого проекта ей необходимо порядка 100 -120 млн грн. Скажите, как и где компания может привлечь 120 млн грн оборотных средств на 2 года? Правильно, скорее всего не привлечет. Или привлечет на условиях двух кратного покрытия залогом и под ставку 25%. Поэтому и остаются сегодня земельные участки без строительных работ, а профессиональные коллективы - без работы.

По вопросу 2. Сметная стоимость строительства состоит из двух составляющих: себестоимость + прибыль. В свою очередь, себестоимость включает в себя такие статьи затрат:

1. Налоги и аренда земли — 3% (от всех затрат).

2. Разрешительная документация — 7%.

3. Проектирование — 3%.

4. Подводящие сети (газ, вода, канализация, отопление, электроэнергия) — 10-15%.

5. Паевой взнос — 2-5%.

6. Строительно- монтажные работы — 50-60%.

7. Обслуживание кредитных ресурсов — 10-20%.

Итак, как говорится «включено все». Итого, за метр жилья, в зависимости от региона и классификации жилья, застройщик должен выложить от 5000 до 10 000 грн. Естественно, не многие покупатели могут заплатить такие деньги. Поэтому, и спрос низок.

Если бы государство взяло на себя обязательство выполнять и финансировать (возмещать застройщикам) затраты на подводящие сети, разрешительную документацию и компенсировало ставку по обслуживанию кредитных ресурсов, то себестоимость могла бы снизиться до 3500-6000 грн. за квадратный метр. Думаю, что при цене реализации от 4000 до 7000 грн покупатель начнет покупать недвижимость. И «отложенный» спрос станет «реальным» спросом.

Кроме этого, значительный ресурс снижения себестоимости заложен в СМР. Стоит отметить, что энергоносители могут состовлять в структуре затрат порядка 40-60% от полной затратной части. Я считаю, что со стороны государства возможна поддержка производителей строительных материалов. Она может заключаться в «налоговых каникулах» на период финансового кризиса, льготных цен на энергоносители - газ, электроэнергию.

- Вы утверждаете, что знаете ожидания участников рынка. Сформулируйте их.

- Это долгосрочные кредитные ресурсы с низкой процентной ставкой и себестоимость строительства до 5 тыс грн.

- На чем основывается Ваша уверенность в том, что сейчас подходящее время для слияний и укрупнений на строительном рынке Украины?

- Стоимость активов снизилась. А что такое активы девелоперской компании? Это земельные участки, строительная техника и материалы. К примеру, есть компания, обладающая финансовым ресурсом (1), но у нее нет ликвидных земельных участков (2) и проектов (3). И наоборот: другая компания обладает (2) и (3), но не имеет (1). В таком случае, я считаю, что возможный альянс выгоден обеим сторонам. А выиграет от этого собственники, инвесторы и государство.

«Акционеры должны четко понимать какой персонал и для каких целей им необходим»

- Где искать отечественным компаниям первоклассных управленцев, и как понять, нужно ли им это делать? Возможно, можно обойтись «малой кровью» - отправить кого-то их сотрудников на курсы повышения квалификации?

- У каждой компании должны быть стратегические и операционные цели. Стратегические цели устанавливаются на период от 3 до 10 лет, операционные - на 1 год. Естественно, в этом случае и акционеры прекрасно понимают, какой персонал и для каких целей им необходим. Однако, чаще всего бывает следующая ситуация: «сначала построим дом - а там видно будет, что будем делать». Как правило, такие компании уходят с рынка, поскольку у них нет достаточного задела на будущее, ведь на завтра нужно работать уже сегодня.

Кроме этого, очень важны личностные качества сотрудника, его мышление, лояльность и преданность компании. Эти качества нужно развивать,«растить» у членов своей команды.

- Один мой знакомый решил взять на работу сотрудника со степенью MBA, который обещал внедрить в их на тот момент преуспевающую компанию современные тенденции бизнеса. Через полгода приятель пожаловался на массовые увольнения ключевых специалистов, падение продаж, отказ давних партнеров от сотрудничества. Причина — новичок действовал, как в песне поется: «до основанья, а затем...».

Какими принципами нужно руководствоваться, чтобы не навредить компании? Как правильно «встроиться» в существующий бизнес?

- Эксперименты акционеров с «заморскими» менеджерами, как правило, заканчиваются неудачей для менеджера, впустую потраченным временем и снижением результативности компании — для акционеров.

Очень важно, чтобы руководитель знал и понимал менталитет жителей страны, в которой он работает, а для этого нужно постоянно жить в ней. Наиболее успешный вариант - это руководитель – гражданин Украины, получивший свои знания за рубежом.

«Я ассоциирую себя с успешным брендом»

- Складывается впечатление, что сегодня Вы ищите работу посложнее. Что Вы называете трудными и масштабными задачами?

- Для меня сложная задача – это одновременное управление несколькими проектами, объединенными в один крупный холдинг. Если проекты территориально удалены на территории Украины - то это еще и трудная задача. Однако, и такие задачи имеют решения.

- Вас может заинтересовать новый проект или это должна быть крупная, известная компания?

- Конечно же, как любой топ менеджер, я хочу ассоциировать себя с успешным брендом, каковым является крупная и известная компания. В то же время сделать из нового проекта крупного известного игрока рынка – это амбициозная и интересная задача, она мне тоже по душе.

- Вы не задумывались о карьере чиновника — ведь там тоже нужны умные головы?

- Откровенно говоря, задумывался. Мне хочется принести пользу обществу, решая, в том числе, и государственные задачи. Если я увижу, что могу принести такую пользу, конечно же соглашусь. Однако, сегодня мне все же ближе работа по управлению частным бизнесом в конкурентном поле.

Беседовала: Лариса СТЕПАНУШКО

Фото: Валентин ДЫРМАН

СПРАВКА ЛигаБизнесИнформ