В первом полугодии 2011 году компания DTZ отмечает дальнейшее улучшение восприятия инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости, что обусловлено относительно высоким уровнем показателей доходности по сравнению с другими европейскими странами, перспективами роста арендных ставок и общей стабилизацией экономики в стране.

Тем не менее, инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя, в отличие от докризисного периода, когда преобладал рынок продавца.

Инвестиционные сделки

В течение первых двух кварталов 2011 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине, преимущественно в Киеве, было заключено несколько инвестиционных сделок, оценочная стоимость каждой из которых составила более $20 млн.

Большинство сделок в первом полугодии 2011 года были рыночными, в отличие от 2010 года, когда преобладали сделки по продаже объектов недвижимости, открыто не выставленных на продажу.

Наиболее привлекательными для инвесторов в Украине оставались качественные объекты торговой и офисной недвижимости. Интерес инвесторов к сектору гостиничной недвижимости несколько остыло в сравнении с 2009-2010 годами, сразу после того как Украины была утверждена страной проведения некоторых матчей Чемпионата Европы по футболу «Евро-2012».

Приобретение частным европейским инвестором проекта многофункционального комплекса, расположенного в центральной части Киева по улице Антоновича (Горького), стало крупнейшей сделкой на рынке коммерческой недвижимости в Украине в первом полугодии 2011 года. Общий объем сделки оценивается на уровне около $80 млн.

Среди других инвестиционных сделок, которые были заключены в первом полугодии 2011 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине, необходимо отметить следующие:

- Продажа в первом квартале 2011 года нового бизнес центра «Щекавицкий» общей площадью 12 120 кв.м в Киеве телевизионному каналу «1+1» для собственного пользования. Общий объем сделки оценивается приблизительно в $25 млн.

- Продажа офисного здания в центральной части Киевf коммерческому банку для собственного пользования. Общий объем сделки, заключенной в первом квартале текущего года, оценивается приблизительно в $25 млн.

- Продажа в первом квартале 2011 года ействующего логистического комплекса общей площадью 21 600 кв.м, расположенного в селе Большая Александровка в Киевской области. Объект был приобретен фармацевтической компанией для собственного пользования.

- Продажа украинским подразделением компании Nestlé складского комплекса площадью 5 500 кв.м с участком площадью 3 га, который расположен в городе Луцке, украинской группе компаний «Аванта». Сделка была закрыта в первом квартале 2011 года.

- Приобретение российской компанией Amtel Properties участка площадью 7,5 га, расположенного поблизости села Чабаны в Киевской области, с целью его дальнейшего девелопмента в сегменте коммерческой недвижимости. Сделка была закрыта во втором квартале 2011 года.

- Продажа компанией «Амстор» действующего торгового центра площадью около 12 000 кв.м в городе Николаеве компании «Таврия-В».

В первом полугодии 2011 года, коммерческие банки продолжали предоставлять проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, хотя и сократили в сравнении с 2010 годом максимальный объем средств, выделяемых на один проект.

Острая нехватка качественных объектов недвижимости, генерирующих стабильный денежный поток, по мнению DTZ, является сегодня основным сдерживающим фактором для увеличения количества сделок на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости в Украине.

В первом полугодии 2011 года, как и в 2010 году, наивысшую активность на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости в Украине демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, которые имеют в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов.

Европейские инвесторы также активно рассматривали возможность приобретения активов в сегменте недвижимости в Украине. В первом полугодии 2011 года инвесторы были готовы инвестировать в одну сделку не более $5-25 миллионов по сравнению с $5-20 миллионами в 2009-2010 годах. В январе-июне 2011 года львиную долю продавцов коммерческой недвижимости в Украине составляли украинские компании и частные лица, что было характерно для рынка и в 2009-2010 годах.

Ставки доходности

В результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве выросли приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.

Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в 2009 году чистая начальная ставка доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 15-20% на фоне существенно снизившихся арендных ставок по сравнению с докризисным уровнем. В связи с обвалом рыночной стоимости объектов недвижимости, большинство владельцев не были заинтересованы в продаже своих активов, а коммерческие банки не вынуждали их к таким действиям.

В течение пяти последних кварталов, - со второго квартала 2010 года по второй квартал 2011 года включительно, - чистые начальные ставки доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве оставались, в целом, стабильными. Так, начальная ставка доходности для наиболее качественных объектов офисной недвижимости составляла 13,5%, для объектов торговой недвижимости – 14,5% и для наиболее качественных объектов логистической недвижимости находилась на уровне 15%.

Необходимо отметить, что ставки доходности на объекты недвижимости являются весьма чувствительными к стоимости активов из-за ограниченного доступа к заемному финансированию. Несмотря на это, качественные знаковые объекты, расположенные в центральной части Киева, вызывают высокий интерес у потенциальных инвесторов.

Прогноз

По мнению компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок. Однако существенный рост ставок доходности в период кризиса в сочетании с падением арендных ставок, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к формированию «справедливой» для инвесторов стоимости активов на рынке недвижимости.

Компания DTZ полагает, что все еще низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

К концу 2011 года компания DTZ ожидает снижение начальной ставки доходности для наиболее качественных объектов офисной и торговой недвижимости до 13% и 13,5% соответственно. В то же время, ставка доходности для объектов логистической недвижимости, скорее всего, существенно не изменится и останется на уровне около 15%.

В более долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине, существует потенциал существенного снижения текущих ставок доходности на объекты недвижимости.

Информация предоставлена компанией DTZ