«…Я хочу, чтобы это была такая бумажка, при наличии которой ни Швондер, ни кто другой не мог бы даже подойти к двери моей квартиры! Тщательная бумажка. Фактическая. Настоящая! Броня!» – восклицал профессор Преображенский, когда перед ним стал вопрос об уплотнении жилплощади. Сегодня ему на помощь пришла бы целая рота квалифицированных юристов и нотариусов. Ведь именно они призваны провести правильное нотариальное удостоверение сделки и, как следствие, обеспечить клиенту спокойствие, сохранность здоровья и капитала.

Нотариальное дело можно назвать одной из самых востребованных профессий с богатым историческим прошлым. Еще во времена Вавилона (XVIII век до н. э.) местные писари-нотариусы сопровождали различные имущественные сделки между людьми, фиксируя информацию на глиняных табличках. Обладание таким «глиняным актом» обеспечивало защиту прав участников сделки и сохранность имущества от незаконных посягательств.

Впервые все нюансы работы нотариусов были детализированы и закреплены в Римском праве. Роман Сарамага, юрист компании «Арцингер и партнеры», член юридического пресс-клуба, рассказывает: «В Древнем Риме образовался особый класс населения – табеллионы. Они не находились на государственной службе, однако в качестве свободного промысла занимались составлением юридических актов и судебных документов, получая за это предусмотренное законом вознаграждение. Свою деятельность они осуществляли в конторах, которые располагались в публичных местах». Именно табеллионов можно считать прообразом современных нотариусов.

С тех пор наш мир значительно преобразился: исчезли древние империи и образовались новые государства, изменились экономические и политические системы, ритм и качество жизни. На протяжении всей своей многовековой истории нотариат активно развивался, успешно подстраиваясь под новые реалии.

Слуга народа

Сегодня поводов для обращения к нотариусу более чем достаточно. Оформление сделок, договоров и прочей имущественно-правовой документации – процесс нелегкий и очень важный, особенно если дело касается недвижимости. Простому обывателю практически невозможно самому разобраться во всех юридических тонкостях и «бумажных» вопросах, поэтому присутствие нотариуса является обязательным.

Согласно Закону Украины «О нотариате», в ходе операций с недвижимым имуществом нотариусами совершаются следующие действия:

– удостоверяются сделки: договоры (в т. ч. ипотеки), завещания, поручения и пр.;

– принимаются меры к охране наследного имущества;

– выдаются свидетельства о праве на наследство, а также о приобретении жилых помещений и земельных участков с публичных торгов;

– налагается запрет на отчуждение жилого дома, квартиры, дачи, гаража, земельного участка;

– удостоверяются личные подписи граждан на документах, требуемых в ходе сделки (например, на заявлениях о семейном положении продавца и покупателя, разрешении супруга на отчуждение либо приобретение недвижимости, отказе совладельца от преимущественного права покупки доли и т. п.);

– оформляются доверенности на наделение третьих лиц различными полномочиями от имени участников сделки;

– составляются нотариальные запросы в органы опеки и попечительства;

– заверяются предварительные договоры о намерениях сторон и предполагаемых условиях приобретения либо отчуждения недвижимости;

– удостоверяются процедуры купли-продажи, мены, отчуждения, дарения недвижимости;

– заверяются договоры ренты (обязательно) и аренды (по желанию сторон).

«Наша главная задача – удостоверить факт сделки, придать ему юридическое значение, предусмотреть обязательные положения договора и в итоге засвидетельствовать истинные намерения и желания сторон»,— поясняет нотариус Валерий Вербовский. Затем производится запись объекта недвижимости, регистрация права собственности на него через органы БТИ. Данные о владельце земельного участка заносятся в земельный кадастр, без выписки из которого невозможно в дальнейшем получить Государственный акт на землю и тем самым подтвердить свое право ею распоряжаться. «Предварительно нотариус рассматривает все договоры, акты, необходимые для удостоверения сделки, а также выясняет истинные намерения сторон, – продолжает г-н Вербовский. – В процессе нотариальной процедуры идентифицируется личность граждан, их правоспособность, полномочия представителя (если таковой присутствует). Объект недвижимости проверяется по реестрам: нет ли запретов, претензий, споров, ареста, не передан ли он в ипотеку».

Прежде чем отправиться к нотариусу, клиентам нужно собрать пакет документов: паспорт, идентификационный код, а также бумаги, подтверждающие право собственности на данный объект (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности на жилище (для приватизированных квартир), свидетельство о наследстве и пр.). Кроме того, необходима справка БТИ и справка из ЖЭКа о составе семьи и прописке (форма № 3).

Если же недвижимость приобретается в ипотеку, то страхование объекта является обязательным условием. «При отсутствии страхования имущества договор купли-продажи считается недействительным», – подчеркивает г-н Сарамага.

Слуга государства

Кроме удостоверения сделок и обеспечения бесспорности и доказательной силы документов, нотариус отвечает за внесение соответствующих изменений в государственный реестр прав на недвижимость. С 1 января 2007 года в Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» были внесены изменения, которые возложили на служащих отечественного нотариата дополнительные обязанности. «Операции по продаже и/или обмену недвижимости в нашей стране осуществляются только при наличии документа об уплате налога на доходы физических лиц сторонами договора, при этом функции налоговых агентов доверены нотариусам», – объясняет данное нововведение Роман Сарамага. При наличии оценочной стоимости недвижимого имущества и документа об уплате налога нотариус удостоверяет договор и предоставляет соответствующую информацию в налоговый орган.

Таким образом, согласно ст. 11 вышеуказанного закона, доход, полученный от продажи недвижимости или ее части, подлежит налогообложению по ставке 1% от стоимости такого имущества, при условии совершения данной операции один раз на протяжении отчетного налогового года и общей площади объекта более 100 кв. м. Если метраж квартиры или дома меньше, то налоги с дохода от реализации не взимаются. Когда же операция по продаже недвижимости осуществляется человеком не первый раз в год либо регистрируется реализация земельного участка как объекта недвижимости, полученный от сделки доход облагается налогом по ставке 5%.

Данное новшество справедливо породило много вопросов и протестов как в кругу специалистов, так и среди прочих заинтересованных лиц. «В какой-то степени это нарушение прав человека, – говорит Ирина Сниховская, специалист по недвижимости компании «Паркер и Оболенский». – Нотариат – независимый орган, действия которого регулирует закон «О нотариате», а также Министерство юстиции». Подобного мнения придерживается и Андрей Турий, генеральный директор юридической компании «Турий и Партнеры»: «Наделение нотариуса функциями налогового агента – не совсем честный ход. Государство пытается возложить свои обязанности на частных лиц, и мне кажется, что такая позиция неправильна». Тем не менее, как гласит латинская пословица, «dura lex, sed lex» (закон суров, но это – закон). И его надо придерживаться.

Плата за покой

Как и любая работа, действия нотариуса должны быть оплачены. Некоторые суммы предусмотрены законодательством. По словам г-на Вербовского, обязательные расходы составляют отчисления в пенсионный фонд – 1% от оценочной или договорной стоимости имущества (их оплачивает покупатель), а также государственная пошлина – 1%, если площадь недвижимости больше 100 кв. м, либо 3 минимальных заработных платы, если общий метраж объекта меньше указанного размера (в большинстве случаев ее погашает продавец). Что касается оплаты непосредственно нотариальных услуг, то здесь ситуация противоречива. У государственных нотариусов есть определенная ставка, однако у частных сумма может колебаться. При большом бюджете удостоверяемой сделки, исчисляющемся миллионами долларов США, вознаграждение нотариуса зачастую устанавливается в индивидуальном порядке. В подобной процедуре задействованы весьма крупные суммы, потому выгоду получают обе стороны – и клиент, экономящий на услугах, и нотариус, сохраняющий сделку в своем производстве. В случае же расторжения договора по причине некорректно оформленных документов, именно нотариус несет полную ответственность за свои халатные или неправомерные действия.

Согласно законодательству, ущерб пострадавшим должен возмещаться в полном объеме. По словам Романа Сарамаги, для этого частный нотариус обязан заключить с органом страхования договор о страховании служебной ответственности либо же внести на специальный счет в банке страховой залог, равный 100 минимальным заработным платам. Размер нанесенного вреда определяется или по договоренности сторон, или в судебном порядке. Халатность государственного нотариуса покрывается из бюджетных средств.

Двойной контроль

Зачастую поиск нотариуса и работу с ним клиенты возлагают на плечи своего риэлтора. Причины могут быть разными: как стремление сэкономить собственные усилия и время, так и желание обеспечить большую надежность. «Сейчас у многих агентств недвижимости есть грамотный, проверенный нотариус, который обслуживает их и, возможно, еще несколько агентств, – делится опытом Ирина Сниховская. – Как правило, именно к этим специалистам риэлторы ведут своих клиентов».

Хотя выбор нотариуса – дело индивидуальное. Роман Сарамага советует: «Клиенту надо исходить из позиции, что лучше нотариуса никто не разъяснит человеку его права и обязанности, не предупредит о возможных последствиях совершаемых действий. Риэлтор же может помочь в определенных организационных вопросах не юридического плана». Андрей Турий считает, что выбор нотариуса должен ложиться на плечи продавца либо покупателя, но не риэлтора. «Людям нужно самим искать специалиста, чтобы не столкнуться с непорядочностью или аферой», – уверен эксперт. В любом случае, каждый действует по своему усмотрению и в собственных интересах.

Практика и перспектива

В мировой практике оформления операций с недвижимостью, в основном, используются две принципиально разные схемы: удостоверение сделки и регистрация прав на недвижимое имущество. Последний вариант очень распространен в европейских странах, Австралии, Канаде. «При такой системе орган государственной регистрации тщательно изучает историю имущества и определяет законность приобретаемых прав, – объясняет Роман Сарамага. – За правильность записей отвечает само государство, оно же гарантирует их полную защиту». В США, наоборот, осуществляется просто удостоверение сделки, что отнюдь не обеспечивает надежность, поэтому все риски берут на себя страховые компании участвующих в сделке сторон. Наша северо-восточная соседка – Россия – переняла часть американской модели, отменив обязательность нотариального удостоверения сделки, но не обеспечила своих граждан защитой от незаконных действий и махинаций.

В нашей стране нотариальное удостоверение операций с недвижимостью является обязательным, это прописано в законе «О нотариате». Дальнейшая перспектива развития данного направления пока не совсем ясна. Андрей Турий полагает, что мы пойдем по проторенной дороге – будем перенимать или европейскую, или американскую действующую практику. В Европе распространен так называемый смешанный нотариат, когда нотариус исполняет не только сугубо юридические функции, как в Украине, а сопровождает сделку по приобретению недвижимости на всех этапах и в итоге регистрирует право собственности на объект. Однако эксперты утверждают, что в нашей стране подобная схема пока невозможна, во-первых, из-за законодательного запрета ведения нотариусом какой-либо сопутствующей деятельности, во-вторых, из-за отсутствия соответствующего образования. Поэтому перспектива весьма удобного для клиентов объединения нотариуса и риэлтора пока остается лишь в далеких планах.

В настоящее время потребность в нотариальных услугах очень высока, и ломать сложившиеся правовые устои и существующую практику, не предложив четкого, проверенного альтернативного механизма, государство не станет. «В результате приватизации и роста объемов рынка недвижимости собственниками значительных материальных ценностей (квартир, зданий, предприятий, земельных участков) стали миллионы граждан, что повлекло значительный рост сделок в этой сфере, – говорит Роман Сарамага. – Однако владельцы объектов, как правило, не обладают элементарными правовыми знаниями, потому при заключении договоров нуждаются в услугах профессионального юриста, каковым и является нотариус». Некоторые эксперты считают целесообразным создание единого органа нотариата, т. е. объединения частных и государственных нотариусов под управлением Министерства юстиции. В любом случае, сегодня главная задача правительства Украины – усовершенствование и упрощение процедуры нотариального удостоверения сделок, предоставление гарантий и защита прав своих граждан.

Источник