Около 50% украинских инвесторов, финансирующих строительство жилья, вкладывают деньги в «пустое место», то есть в земельный участок, на котором еще ничего не построено и зачастую нет окончательно согласованного проекта строительства объекта,— статистика.

До недавнего времени физические лица – покупатели жилья – без лишних сомнений доверяли свои деньги застройщикам, ориентируясь на приемлемые по ценам предложения, подходящее место и привлекательную рекламную картинку. Но скандалы, связанные со строительными аферами, из которых самая громкая – случай с компанией «Элита-центр», стали для покупателей дополнительным стимулом собирать информацию о потенциальном застройщике и изучать его документы, прежде чем вносить деньги за виртуальные метры. По мнению юристов, в договорных отношениях наиболее важными моментами, на которые инвестору стоит обратить внимание, являются следующие:

1. Увеличение цены. В договор застройщиком может быть заложена возможность увеличения цены квадратного метра. Как правило, такой пункт оправдывается ростом цен и не содержит четких пределов удорожания. Если вам предлагают подписать договор с подобной оговоркой, делать это можно лишь в том случае, если в документе четко указано, на сколько может подняться цена (на 10%, 20%, 40%) и, самое главное – в каких случаях.

2. Срок сдачи объекта. В последнее время во многих договорах на строительство в графе «срок сдачи объекта» указывается совсем нечеткий период времени – квартал или даже полугодие. Поэтому сроки сдачи объекта должны быть предельно конкретизированы с точностью до месяца.

3. Ответственность застройщика. С принятием Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» частные инвесторы получили право контролировать застройщика.

Каким же образом будущий владелец недвижимости может себя защитить, внося деньги? По мнению Ирины Буфатиной, директора по вопросам экономики и финансов компании «Промбудиндустрия», необходимо продумать форму договора, где физическое лицо, купив у компании ценные бумаги, будет также находиться в договорных отношениях непосредственно с застройщиком. «Назвать этот дополнительный договор можно как угодно, например, «Контракт о выполнении обязательств», и прописать в нем штрафные санкции. Если же не составлять дополнительный договор, то физическое лицо рискует, что застройщик откажется передавать держателю ценных бумаг право собственности на объект, мотивируя это тем, что у финансовой компании, выпустившей ценные бумаги, нет прав на землю. Применяемая ранее схема инвестиционных договоров также не защищала физических лиц – нередко компания-застройщик отказывалась передать им право собственности на объект. Эта проблема сохраняется и сегодня. Ее причина в том, что ценные бумаги не всегда выпускает компания, которой принадлежат права на земельный участок под объектом строительства. Поэтому при наличии отдельного договора, заключенного с застройщиком, инвестор может быть спокоен», – комментирует Ирина Буфатина.

Признаки финансовой пирамиды при строительстве жилья:

низкая стоимость квадратного метра (на 20-30% ниже средней рыночной);

компания не имеет истории / владелец компании недавно поменялся;

в схеме финансирования покупки жилья участвуют несколько посредников;

не получены ключевые документы, позволяющие начинать строительство: отсутствует договор аренды (или купли-продажи) земельного участка; проект не согласован градостроительным советом; отсутствует положительный вывод комплексной государственной экспертизы; отсутствует разрешение на выполнение строительных работ; отсутствует ордер на устройство временного ограждения земельного участка на период строительства;

начало строительных работ задерживается;

деньги за будущие метры необходимо внести наличными, взамен чего покупатель получает в приложение к генеральному договору карточку расчетов о долевом участии в строительстве, а не приходный кассовый ордер на внесенную сумму.

Источник