Не смотря на усилия законодательства защитить частное лицо-инвестора в строительство от обмана, эксперты уверены, что аферисты все равно найдут в нем «дыры".

Ирина Буфатина, директор по вопросам экономики и финансов компании „Промбудиндустрия“:

- Ни одна из существующих сегодня форм вложения средств в строящиеся объекты не защищает в полной мере интересы физических лиц — инвесторов. Сегодня наблюдается повальное применение облигационных схем. Существует мнение, что использование облигаций даст возможность узаконить „теневые“ деньги. Ну и, конечно же, обеспечить интересы вкладчиков. Использование облигационной схемы выгодно компаниям, которые участвуют в процессе организации строительства. Облигации — это самая удачная схема с точки зрения налогообложения: в момент привлечения денег не возникает никаких налогов, так как возникновение налогов переносится на дату заключения основного договора, то есть на дату погашения облигаций. Если привлекать компанию по управлению активами (КУА), то заказчик устанавливает цену на облигации по себестоимости, а продает их КУА, где и оседает вся прибыль. Сегодня, согласно Закону „О налоге на прибыль предприятий“, все средства, которые попадают в ИСИ, не облагаются налогом на прибыль на период создания этого фонда.

Сегодня физические лица-доверители, прежде всего, обращают внимание на название компании, хотя ранее основным критерием отбора предложений для покупателя было местоположение строящегося здания. Но даже сегодня, какую бы схему не предложили покупателю, будь то облигации, опционы, ФОНы — никакая из них не защищает его на 100%. Поэтому на подписание договора мы рекомендовали бы покупателю (доверителю) приходить со своим юристом, изучив предварительно все предлагаемые договора и документы.

Олег Колесник, генеральный директор компании по управлению активами „Венчурные инвестиционные проекты“:

- Сегодня вне игры оказался самый привычный вариант финансирования строительства — инвестиционный договор. Направлено это, в первую очередь, на создание вариантов дополнительного контроля. Механизмы, которые ведут к финансовым посредникам, будут более контролируемы со стороны регуляторов, поскольку все лица, принимающие деньги, подлежат лицензированию. Тем не менее, риски существуют различные. Если вы участвуете в долевом финансировании, то вы не просто подписали договор о долевом участии, а должны теперь вникать во все процессы строительства. На практике управители обычно не дают этого делать физическим лицам-инвесторам, да и самих инвесторов больше интересует результат — готовая квартира, чем сам процесс.

В механизме ФФС для физических лиц — частных инвесторов — сегодня существует один-единственный риск: с 14 января 2006 года деньги, получаемые ФФС от частного инвестора, могут быть вложены в несколько объектов. То есть происходит размывание финансового потока, и есть риск того, что объект, в котором мы ожидаем свою квартиру, не будет построен: а) вовремя, б) вообще. Плюс этой схемы в том, что вы четко в законодательном порядке привязаны к конкретной квартире. Самая главная проблема — люди, компании, которым частные инвесторы отдают свои деньги, не держат слова. Управитель действительно может контролировать застройщика, но при условии, что это банк и счета подрядчика и субподрядчика находятся в этом банке. Пример таких отношений — банк „Аркада“ и ХК „Киевгорстрой“. Если же управителем будет не банк, а просто финансовая организация, то действия подрядчика она никак контролировать не сможет. Да, застройщик может предъявить управителю платежки, по которым заплачено за песок, цемент и кирпич, но куда были использованы эти стройматериалы, управитель может и не узнать.

Что касается ФОНов, по ним еще нет ни одного реализованного проекта, по ФФС — 25–30, а по облигационным схемам — уже около 100. Иногда сращивают варианты ФФС, ПИФ и облигационный механизм в одну схему. Но не забывайте — в любой схеме инвестора могут обмануть, так же как покупателя могут обмануть в любом магазине. Строительный рынок ничем не отличается от обыкновенной жизни. Поэтому главное для инвестора — знать, кому он доверяет свои деньги, и быть уверенным в порядочности управителя и застройщика.

Источник