Интересно, что частная собственность не всегда принадлежит ее владельцу окончательно и бесповоротно, как это принято считать.

Здесь действует известное правило: «твои права заканчиваются там, где начинаются права соседа». Законодатель предусмотрел целую процедуру, которая должна предшествовать перестройкам и перепланировкам жилья.

С чего начать

Однако, как часто это бывает, добрые побуждения заботы о жильцах привели к достаточно сложной и многоуровневой системе по узаконению той перепланировки. Необходимо знать один верный алгоритм поведения: до того, как вы соберетесь перестраивать свое жилище, посоветуйтесь с архитектором, стоит ли это делать и возможно ли это вообще. В строительстве и перепланировке слишком много неведомых простому обывателю тонкостей. В Киеве не так давно приняли специальный порядок проведения перепланировок — городские правила застройки, утвержденные Киеврадой. В этих правилах целый раздел посвящен вопросу перепланирования помещений, и что отличительно, приняты более жесткие ограничения по перепланировкам по сравнению со старыми строительными нормами и правилами (СНиП).

Лучше – «до»

Узаконить перепланировку необходимо до начала проведения самих работ. Теперь законодательство запрещает вносить изменения в существующую конструкцию жилья вне предусмотренного поряд ка. В противном случае соседи и даже жители соседних зда ний могут потребовать компенсации материального и морального ущерба, который был причинен незаконными действи ями собственника квартиры.

По сложности и ответственности перепланировка обычной квартиры приравнивается к выдаче разрешения на строительные работы. Это разрешение выдается в соответствии с Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, которое утверждено приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины N273 от 5 декабря 2000 года.

Однако на практике мы часто можем встретить вариант, когда перепланировку узаканивают уже после проведения.

Закон запрещает

Теперь давайте рассмотрим виды перепланировок, которые запрещены законодательно. Их не так уж и мало и, возможно, многие из них окажутся для вас сюрпризом. Итак, запрещено:

* расширение помещений санузла и ванной за счет других помещений;

* объединение балкона или лоджии и помещения квартиры методом разборки внешних стен, при этом не имеет значение являются стены несущими или нет;

* перенесение отопительных приборов на балконы или лоджии;

* объединение квартир по вертикали с полным или частичным разломом межэтажных перекрытий;

* создание проемов в несущих стенах без утверждения в установленном порядке проектной документации;

* удаление звукоизолирующих основ полов при ремонтах;

* создание пристроек к квартирам на первом этаже, расположенным в жилых многоэтажках;

* установление кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах зданий, которые выходят на улицу.

Необходимые документы для получения разрешения на перепланировку:

* эскиз предполагаемой перепланировки с описанием-характеристикой;

* техпаспорт; согласие балансодержателя здания (ЖЭК, кондоминиум и т. п.);

* правоустанавливающие документы на квартиру.

Но необходимо отметить, что в некоторых районах Киева требуется еще и письменное согласие соседей, а также предварительное заключение уполномоченной организации о возможности перепланировки, справку (заверенную балансодержателем и/или другой уполномоченной организацией) о ранее произведенных перепланировках в здании, где размещена квартира собственника.

Проект – всему голова

Итак теперь проанализируем пути оформления документации на законную перепланировку. В первую очередь следует оформить в установленном порядке проект реконструкции, который будет определять архитектурные, объемно-планировочные, инженерные, конструкторские и экономические условия по перепланированию квартиры. Это главный момент с юридической стороны, данная проектно-сметная документация является необходимым и основным звеном в получении разрешения. Без указанного проекта перепланировку узаконить невозможно, БТИ откажутся вносить изменения и корректиры в имеющийся техпаспорт или же выдать новый.

Проект, который вы получите, необходимо будет еще согласовать в нескольких инстанциях, таких как: ЖЭК, Киевэнерго, Киевгаз, санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры. Но если вы собираетесь затрагивать несущие стены, делать дополнительную нагрузку на перекрытия и др., то необходимо будет вызвать специалиста из Киевгосэкспертизы.

Однако это еще не все. При себе вы должны иметь: копии лицензии проектной организации (которая будет проводить у вас работы) и дополнения к ней с перечнем работ, которые разрешено выполнять данной организации; копии лицензии строительной организации и дополнения к ней, другие документы; акт о наличии дымовых и вентиляционных каналов в строении; акты технического состояния квартир, расположенных рядом, выше и ниже перепланируемого помещения.

Эксплуатируем помещение

После перепланировки очень важным этапом является ввод в эксплуатацию помещения. Что это такое? В принципе — простой осмотр помещения государственной приемной комиссией, которая после этого утверждает соответствующий акт. В акте указывается: проектная и строительная организации, перечень предъявленных документов, описание технико-экономических показателей перепланированного помещения и решение о принятии его в эксплуатацию, подписанное членами комиссии и скрепленное печатями, а также члены комиссии, выдающей акт. Членами этой приемной комиссии обычно являются: главный архитектор района, представители СЭС, МЧС, инспекции стройконтроля (при необходимости) и владелец жилья и заместителей председателя райадминистрации, он же председатель комиссии. После этого акт должны заверить: проектная организация, выполнившая проект; организация, выполнившая ремонтно-строительные работы; организация, принимающая объект в эксплуатацию.

Данный Акт государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительства объекта (перепланировки), который уже заверен и подписан является основанием для утверждения последнего районной госадминистрацией. После чего на протяжении месяца выдается Решение об утверждении акта. Однако в «Правилах застройки г. Киева» был упущен этот последний момент, что привело к многочисленным коллизиям и сложностям во многих районах г. Киева.

После всей проделанной работы по сбору и утверждению документов, когда вы собрали полный перечень необходимых бумаг, вы можете со спокойной душой идти в БТИ, где вам выдадут техпаспорт без отрицательных печатей и штампов и справку-характеристику.

… Или «после»?

Теперь рассмотрим второй путь узаконения перепланировки — собственно «после». Если ремонтно-строительные работы в вашей квартире уже выполнены и вы хотите их все же узаконить, то в этой ситуации вам остается только обратиться в суд. Вам необходимо подать в суд заявление о признании права собственности на перепланированнную квартиру, подается оно в соответствии с местонахождением недвижимого имущества. В решении суда, вынесенном, будем надеяться, в вашу пользу, может быть предписание для Райгосадминистрации о вводе в эксплуатацию перепланированной квартиры.

Если оно там имеется, то вы должны будете изготовить проект и получить согласия контролирующих органов и вводить в эксплуатацию объект недвижимости.

Что касается сроков узаконения, этот процесс занимает около трех–четырех месяцев в зависимости от полученных ранее документов. При анализе документов учитывается месторасположение объекта, его метраж и технико-экономические показатели.

Безусловно, вам самим решать, когда вам удобней узаконить перепланировку. Однако наиболее простой и дешевый способ – это узаконение до проведения строительных работ, несмотря на всю бюрократическую запутанность этого варианта.

Автор: Алена МИХАЙЛЕНКО

Собственность: БудФонд