В соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» фонд финансирования строительства (ФФС) представляет собой аккумулированные средства, переданные в управление управителю ФФС, которые использованы или будут использованы управителем согласно Правилам ФФС и договорам об участии в ФФС. Такой фонд не является юридическим лицом, а создать ФФС может финансовое учреждение, соответствующее требованиям указанного Закона.

Теперь разберемся с основными участниками такой схемы. Управитель — это компания, осуществляющая управление привлеченными средствами, действующая от своего имени в интересах учредителей, в соответствии с Правилами ФФС. Управителем может быть только финансовое учреждение, получившее в установленном порядке разрешение (лицензию). Застройщиком может быть субъект рынка, имеющий право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и заключивший договор с управителем. При этом застройщик для выполнения работ по строительству объекта может привлекать подрядчиков, субподрядчиков и других лиц, необходимых для сооружения объекта. Страховая компания страхует строительно-монтажные риски застройщика (в качестве обязательного условия), а также финансовые риски физических лиц — доверителей. Имеется в виду, что в случае, если физическое лицо вложило деньги в строительство объекта, который так и не был достроен (построен), то страховая компания должна возместить ущерб физическому лицу. На практике же лишь единицы страховых компаний готовы страховать финансовые риски доверителей, а, учитывая высокий страховой платеж по таким рискам, мало кто из желающих обзавестись квартирой готов пойти на такие затраты.

А и Б есть в ФФС

При этом ФФС могут создаваться в двух видах — вид А и вид Б. В ФФС вида А застройщик имеет больше самостоятельности, однако несет и больше рисков по сравнению с ФФС вида Б. Так, в случае с видом А застройщик самостоятельно определяет текущую цену квадратного метра объекта строительства, потребительские качества объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности, при этом он принимает на себя риск в случае недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию, независимо от объема финансирования. В ФФС вида Б именно управитель определяет текущую цену метрической единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности, а также принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства. Застройщик в таком ФФС обязан придерживаться рекомендаций управителя, осуществить сооружение объектов в соответствии с графиками строительства и своевременно ввести их в эксплуатацию в случае выполнения управителем графика финансирования строительства и т. д.

Заключая договор и внося деньги, независимо от вида ФФС, доверителю в первую очередь следует обратить внимание на два пункта договора — «предмет договора» и «ответственность сторон». В предмете договора должно быть четко указано, что именно получает физическое лицо: если это квартира, то какова ее площадь, этаж и т. д. «От управляющей компании и застройщика нужно потребовать как можно больший пакет документов, дабы иметь возможность определить, в чьем пользовании находится земельный участок, на котором ведется строительство, а также деловую репутацию компании. С точки зрения защиты физического лица — ФФС наиболее оптимальный вариант»,— уверена Ирина Буфатина, директор по вопросам экономики и финансов компании «Промбудиндустрия». По ее мнению, для доверителя лучше всего, если в схеме участвует банк-управитель.

«Схема финансирования строительных проектов через эмиссию ценных бумаг для привлечения инвестиций от физических лиц сегодня имеет большое распространение. Уже выпущено облигаций на сотни миллионов гривен,— рассказывает Олег Колесник, генеральный директор компании по управлению активами «Венчурные инвестиционные проекты».— Основное отличие этих механизмов в том, что при облигационной схеме физическое лицо напрямую контактирует с застройщиком, а при ФФС — с управителем вплоть до момента получения жилья. Насколько при этом защищены держатели ценных бумаг, будет зависеть от порядочности застройщика».

Источник: журнал «Дом Индекс»