Какие функции выполняет юридическая компания в процессе реализации проектов недвижимости в Украине? Насколько оправданным является привлечение юридической помощи в процессе строительства?

Александр Р., г. Харьков

Цели юридической компании

Строительство во всех странах, в том числе и в Украине, характеризуется наличием большого количества хозяйственных и правовых рисков, поэтому невозможно переоценить весомость использования необходимых юридических инструментов для оформления правоотношений сторон в строительстве недвижимости.

«Участие юридической компании в строительном процессе направлено в первую очередь на минимизацию рисков. И строительная компания, и инвестор, и финансовые посредники просчитывают риски своего участия в строительном проекте для того, чтобы быть уверенными в получении прибыли или достижении другого социально-экономического результата. При этом одним из основных инструментов обеспечения уверенности в рациональности таких просчетов является квалифицированная юридическая поддержка»,– прокомментировал для «БудФонда» Александр Гарагонич, руководитель юридического департамента корпорации «Бизнес Конгресс», директор ООО «Би си Си», к.ю.н.

Услуги юридической компании

Спектр услуг, предоставляемых юридическими компаниями, достаточно широк и может варьироваться исходя из необходимости юридического сопровождения. Учитывая это, перечень вопросов, рассматриваемых в процессе юридического сопровождения строительных компаний, может выглядеть следующим образом.

Услуги общего характера

К таким относятся услуги, связанные с государственной регистрацией предприятия, лицензированием отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, юридическое сопровождение договорных отношений участников инвестиционно-строительной деятельности. В числе услуг общего характера – разработка стратегии защиты в судебных спорах, представительство в общих и специализированных (административный, хозяйственный) судах всех инстанций, подготовка процессуальных документов (исковые заявления, ходатайства, жалобы).

Услуги специфического характера

К такого рода услугам относится юридический анализ документов на земельные участки под застройку, анализ разрешительной документации; определение объема прав застройщика, анализ существующих рисков утраты права на застройку, выработка рекомендаций относительно закрепления (гарантий) прав застройщика. Это также проверка проектов документов, связанных с получением разрешений на строительство, на соответствие действующему законодательству, наличие скрытых оснований для отказа в застройке участка.

Юридические компании сопровождают также разрешительную процедуру в строительной деятельности. В частности, выбор участка для размещения объекта; получение разрешения на строительство объекта градостроительства, проведение связанной с ним комплексной государственной экспертизы; получение разрешения на выполнение строительных работ.

Как показывает практика, в Украине, чтобы получить разрешение на выполнение строительных работ, нужен как минимум один год от первой до последней бумажки. Нередко строительным компаниям приходится годами заниматься землеотводом, утверждением инвестиционных программ и проектов строительства, проведением их правовой защиты, что довольно затруднительно осуществить без квалифицированной помощи юристов.

На завершении строительства юридические компании сопровождают ввод объекта в эксплуатацию; реализацию прав инвесторов на получение недвижимости при использовании различных договорных и финансовых схем; регистрацию объектов недвижимости; оформление прав на землю под объектом недвижимости.

«Таким образом, для успешной реализации проекта в сфере недвижимости (девелоперского проекта) юридическое сопровождение необходимо практически на протяжении всего «жизненного цикла» проекта. Ведь задача юридических компаний – управление юридическими рисками. А управление рисками предусматривает три составляющие: идентификация рисков, анализ рисков и управление», – подытожил Андрей Сердюк, директор Киевского строительного управления «Строймеханизация».

Нюансы строительного рынка

В последние годы особую популярность приобретают механизмы финансирования строительства, которые позволяют привлекать денежные средства с использованием инструментов фондового рынка (фондов финансирования строительства, фондов операций с недвижимостью, институтов совместного инвестирования, негосударственных пенсионных фондов, ценных бумаг). Поэтому участники строительного процесса нуждаются в оказании юридическими компаниями таких эксклюзивных услуг, как планирование операций по минимизации налогообложения, моделирование эмиссии ценных бумаг, правовое сопровождение всех процессов по эмиссии, обороту и погашению ценных бумаг, в том числе, регистрация выпуска облигаций (целевых, дисконтных, процентных), разработка схем размещения ценных бумаг, прохождение рейтинговой процедуры, оформление глобального сертификата, получение международного идентификационного кода.

«Ни для кого не секрет, что услуги юридических компаний – «дорогое удовольствие», которое не всегда себя оправдывает. Поэтому клиентами наиболее известных консалтинговых компаний чаще являются иностранные инвесторы, так как они заинтересованы «продвинуть» свой проект с минимальными потерями и нецелевыми затратами. Украинские строительные компании предпочитают иметь собственные юридические департаменты и пользоваться услугами собственных юристов. Если в процессе работы все же возникает необходимость привлечения юридической компании, то выбор зависит от конкретной задачи. Но в любом случае это должна быть компания, хорошо зарекомендовавшая себя в данной сфере, имеющая позитивный опыт решения поставленных задач», – делится опытом Олег Живицкий, генеральный директор ООО «Солстрой».

Безусловно, отставание институционных преобразований, неопределенность права собственности, слабость правопорядка и институтов государственной власти, неразвитость рынка капитала и инфраструктуры рынка ценных бумаг, неопределенность на рынке земли создают большие инвестиционные риски для участников строительного процесса. Тем не менее, высокое качество юридических услуг, активная позиция юристов в строительном процессе призваны уменьшить эти риски, направить ведение хозяйственной деятельности, бизнеса в законное русло, и именно с позиций закона обеспечить защиту имущественных и других интересов участников строительного процесса.

Автор: Мария ЧЕРНУХА, юрист ООО «Солстрой»

Собственность: «БудФонд»