Как избежать ошибок при заключении договора строительного генподряда? На какие нюансы стоит обращать особое внимание при заключении договора генподряда? В каких случаях может пересматриваться договорная цена?

Владимир Н., Киев

Поручая подрядчику выполнение строительных работ, заказчик заключает с ним договор строительного подряда. По договору подряда на капитальное строительство одна сторона (подрядчик) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) построить и сдать заказчику в установленный срок, определенный договором, объект в соответствии с проектно-сметной документацией или выполнить обусловленные договором строительные и другие работы, а заказчик обязуется передать подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, предоставить ему строительную площадку, принять законченные строительством объекты и оплатить их.

Согласно общим правилам заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденным Кабинетом Министров Украины, существенными условиями договора подряда являются:

- наименование и реквизиты сторон;

- место и дата заключения договора подряда;

- предмет договора подряда;

- договорная цена;

- сроки начала и окончания работ;

- права и обязанности сторон;

- порядок обеспечения выполнения обязательств по договору подряда;

- условия страхования рисков объекта строительства;

- порядок обеспечения работ проектной документацией, ресурсами и услугами;

- порядок привлечения субподрядчиков;

- требования к организации работ;

- порядок осуществления заказчиком контроля за качеством ресурсов;

- условия осуществления авторского и технического надзора за выполнением работ;

- источники и порядок финансирования работ;

- порядок расчетов за выполненные работы;

- порядок сдачи/приема завершенных работ;

- гарантийные сроки качества завершенных работ (эксплуатации объекта строительства), порядок устранения недоделок;

- ответственность сторон за нарушение условий договора подряда;

- порядок урегулирования споров;

- порядок внесения изменений в договор подряда и его расторжение.

В договоре подряда стороны могут предусмотреть и другие важные для регулирования взаимоотношений условия. Напомним, что договор подряда считается незаключенным в случае, если стороны не пришли к согласию по всем существенным условиям.

Казалось бы, больших опасностей грамотно составленный договор таить не должен. Однако «проколы» все-таки случаются. Самые характерные – срыв сроков сдачи объекта и превышение стоимости проекта.

Сроки выполнения работ

Одной из важнейших составляющих договора генподряда являются сроки выполнения работ, за срыв которых генподрядчику грозят серьезные санкции.

Сроки выполнения работ (строительства объекта) устанавливаются договором подряда и определяются датой их начала и окончания. Неотъемлемой частью договора является календарный график выполнения работ, в котором определяются даты начала и окончания всех видов (этапов, комплексов) работ, предусмотренных договором подряда. Причем, ответственность подрядчика может наступать не только вследствие срыва конечного срока сдачи объекта, но и за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ. Здесь уместно напомнить, что сроки выполнения работ (строительства объекта) зависят не только от стараний подрядчика, а тесно связаны с выполнением заказчиком своих обязательств (передача стройплощадки, ресурсов, проектной документации либо задания на проектирование, осуществление финансирования, перечисления аванса). Все эти моменты стороны должны учесть и грамотно прописать в договоре.

Законодательство предусматривает следующие основания для изменения сроков выполнения работ (строительства объекта):

- возникновение обстоятельств непреодолимой силы;

- невыполнение либо не надлежащее выполнение заказчиком своих обязательств;

- внесение изменений в проектную документацию;

- действия третьих лиц, которые делают невозможным выполнение работ, кроме случаев, когда эти действия обусловлены обстоятельствами, зависящими от подрядчика;

- возникновение других обстоятельств, которые могут повлиять на сроки выполнения работ (строительства объекта).

Однако для переноса сроков мало одного лишь упоминания вышеуказанных оснований в договоре. Факты наличия оснований должны быть подтверждены документально, а соответствующие изменения сроков зафиксированы в приложении к договору, подписанном сторонами.

Договорная цена

Договорная цена в договоре подряда определяется на основании сметной стоимости строительства. В зависимости от сметы договорная цена может быть твердой либо приблизительной. Как правило, цена является твердой, если в договоре нет указания об ином. Если на момент заключения контракта невозможно объективно определить весь объем работ и затрат, стороны указывают приблизительную цену и прописывают в договоре порядок ее корректирования в процессе выполнения работ (строительства объекта).

Твердая договорная цена может пересматриваться только по взаимному согласию сторон с последующим внесением изменений в договор в следующих случаях:

- возникновение обстоятельств непреодолимой силы;

- внесение изменений в проектную документацию;

- необходимость устранения недоделок (выполнения дополнительных работ), которые возникли вследствие несоответствия требованиям проектной документации, обеспечение которой возложено на заказчика;

- замедление темпов либо остановка выполнения работ по решению либо вине заказчика, если это вызвало дополнительные затраты подрядчика;

- изменения законодательства в сфере налогообложения, если это влияет на стоимость работ;

- существенное повышение (в размере, определенном сторонами) после заключения договора подряда цен на ресурсы, которыми снабжает подрядчик и услуги, которые предоставляются ему третьими лицами;

- в других случаях, предусмотренных договором подряда.

Несмотря на достаточно обширный перечень оснований для корректировки цены в законодательстве и наличие прописанного механизма пересмотра цены в договоре, возможность осуществления этой процедуры на практике невелика и полностью зависит от решения заказчика, о котором последний обязан уведомить подрядчика, а тот уже решает строить ему дальше либо разорвать договор.

«На самом деле вся эта борьба вокруг цены чаще всего воспринимается обеими сторонами как рабочий момент взаимоотношений, практически обязательный для процесса строительства, что вытекает из самой схемы выбора генподрядчика. Инвестор сначала определяется с суммой, которую он хотел бы потратить на реализацию данного проекта, а затем объявляет конкурс на определение генподрядной фирмы.

Претенденты, в большинстве случаев знакомые по прошлым проектам, стремятся вписаться в заданную сумму. При этом все прекрасно понимают, что если тебя выберут, то в спорных ситуациях практически всегда можно будет договориться. Ведь, с одной стороны, отстранять генподрядчика заказчику крайне невыгодно: любой новый участник потребует от него обязательного проведения дополнительных работ, чтобы обезопасить себя от ответственности за чужую работу. С другой – и генподрядчик «до упора» настаивать на своем не будет. Думая о будущем, он предпочтет искать компромисс»,— прокомментировал для «Будівельного фонду» Иван Кузнецов, генеральный директор ООО «Инжтрансстрой».

Многие инвесторы считают, что минимизировать риски от нетщательно составленного договора генподряда, а заодно и всех случайно-обязательных последствий поможет вовремя заключенный договор страхования. Как рассказал «БудФонду» Милан Паевич, председатель совета директоров группы компаний «Слав-Инвест»: «Осуществляя страхование технически сложного дорогостоящего объекта, страховщики стараются принять определенные меры по обеспечению его сохранности и минимизации возможного ущерба по той простой причине, что страховая компания может понести значительные убытки при наступлении страхового случая. Будучи заинтересованной в том, чтобы наиболее полно обезопасить себя от проблем, страховая компания приобретает функцию контроля подрядчика. Страхование выгодно как инвестору, заказчику, так и подрядчику строительства».

Но не стоит забывать, что страхование инвестиций в недвижимость – довольно затратный процесс, на который уходит до 2% вложений в проект. Поэтому затраты на страхование должны быть учтены при формировании договорной цены.

Как подчеркнул «БудФонду» Денис Борисов, руководитель Санкт-Петербургского филиала САО «Гефест»: «Самым правильным и оптимальным решением является включение страхования в смету, в главу «Прочие расходы». Это позволит, во-первых, целевым образом расходовать средства, выделенные именно на страхование. Во-вторых, поможет генподрядчику избежать соблазна застраховаться «с прибыли» (то есть некачественно). И, наконец, даст возможность заказчику максимально защитить объект посредством страховки».

Выполнение обязательств по договору подряда может обеспечиваться гарантией, поручительством, неустойкой, задатком, залогом, удержанием и другими видами обеспечения выполнения обязательств, предусмотренными законодательством и прописанными в договоре подряда. Кому-то это покажется излишней волокитой и перестраховкой, но в условиях мирового финансового кризиса, когда генеральные подрядчики столкнулись с проблемой массового прекращения и приостановления договоров генерального подряда заказчиком, «перестраховщики» оказались более защищены. В условиях кризиса, когда возникла необходимость прибегнуть к «замораживанию» или приостановке объектов, каждый из заказчиков пытался найти более оптимальных способ урегулирования отношений с генподрядчиками, а в выигрыше опять же оказались те, кто предусмотрел условия «консервации объекта» в договоре и затраты на нее в смете.

Достаточно дорогим удовольствием является охрана, ограждение, освещение объекта строительства и затраты на эти мероприятия необходимо учитывать в договорной цене, а обязательства прописывать в договоре.

В строительстве мелочей не бывает, поэтому любой упущенный или нечетко отраженный в контракте элемент может обернуться против подрядчика. Ведущие генподрядные компании, работающие на больших, в том числе международных, проектах, содержат специальные отделы высокопрофессиональных специалистов для составления договоров генподряда. Однако всего в договоре предусмотреть нельзя, как и застраховаться от неожиданностей типа бесхозных инженерных сетей и чиновничьего произвола при получении согласований, разрешений и проведения экспертиз. Поэтому стороны договора подряда должны уметь находить компромиссы и помнить, что договор – от слова договариваться.

Автор: Мария ЧЕРНУХА, юрист ООО «Солстрой»

Собственность: «БудФонд»