Основа цивилизованных отношений между арендатором и арендодателем — грамотно составленный письменный договор аренды.

Официальный «Договор аренды» — достаточно непростой документ, составить который может совсем не каждый риэлтор и даже (тем более) не каждый нотариус или юрист «широкого профиля».

Договор аренды/найма заключается в письменной форме и юридически закрепляет права и обязанности каждой из сторон. Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Договор аренды/найма считается заключенным с момента его подписания, а срок аренды начинается с момента передачи квартиры, закрепленного актом приема-передачи жилого помещения, находящейся в ней мебели и оборудования.

Право сдачи жилья в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, в первую очередь нужно попросить будущего арендодателя предъявить документ, подтверждающий его право собственности: например договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности. Если собственник один, то он и подписывает договор. От имени собственника сдать квартиру может доверенное лицо, но его полномочия обязательно должны быть подтверждены соответствующей доверенностью, заверенной нотариально. Особое внимание нужно уделить кругу полномочий такого представителя (имеет ли он право подписывать договор аренды/найма, получать арендную плату и пр.) Если собственников несколько, то ситуация усложняется. Собственник, владеющий лишь долей квартиры, не может сдать внаем её всю без согласия остальных владельцев. Под договором аренды должны подписаться все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители — родители. В случае, если наймодателем является несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Когда обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них должен предоставить нотариальную доверенность на своё имя или согласие от других собственников, опять же, оформленное нотариально. Помните, что договор аренды, подписанный лицом на то не уполномоченным, недействителен.

Любой риск можно минимизировать, если грамотно подойти к составлению договора, указать все существенные его условия. Без указания существенных условий договор аренды может быть признан недействительным. К существенным условиям следует, прежде всего, отнести:

Объект договора. К характеристикам сдаваемого помещения следует отнести: адрес, площадь помещения, этаж, номер квартиры.

Ставка арендной платы и порядок ее определения или возможного изменения в будущем.

Сроки оплаты.

Срок действия договора. Если срок не указан, то договор действует пять лет (Ст. 821 ГК Украины).

Подробное описание прав и обязанностей сторон, подписывающих соглашение.

В заключаемом договоре обязательно должны быть прописаны реквизиты обеих сторон:

Фамилия, имя, отчество или название компании.

Адрес регистрации по временному или постоянному месту пребывания физического лица.

Паспортные данные физического лица, юридический и фактический адрес компании, банковские реквизиты.

В случае, если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные его свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Внимание к деталям

Помните, что мелочей в аренде не бывает. Особое внимание стоит уделить следующим деталям:

1. В договоре аренды указываются не только размер и сроки внесения арендной платы, а также определяется кто оплачивает коммунальные услуги и электроэнергию.

2. Если квартира сдается с телефоном, в договор вносится условие оплаты всех переговоров арендатором. Отключение телефона от прямого выхода на автоматические каналы междугородней и международной связи не избавит арендодателя от финансовых проблем в случае недобросовестности арендатора.

3. В договоре арендодатель должен указать, кто и когда имеет право посещать квартиру с целью контроля. Если это будет кто-либо из членов семьи или знакомых, желательно, чтобы последний подтвердил свое согласие на выполнение возложенных на него арендодателем обязанностей в тексте договора.

4. Обычно в договоре аренды предусматривают ответственность арендатора за материальный ущерб, причиненный по его вине. Заключая договор аренды, имеет смысл оформить дополнительный документ — акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель сдал, а арендатор принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. Акт приёма-передачи подписывают обе стороны, после чего его можно подшить к договору аренды квартиры. Иногда, если в квартире хорошее оборудование или хороший ремонт, полезно сделать фото- или видеосъемку. Пригодится.

5. В договоре стоит оговорить взаимные обязательства сторон по капитальному (если квартира сдается на долгий срок) и текущему ремонту.

6. Арендодатель может договориться о предоплате за определенный период проживания.

Арендатору рекомендуется при каждом внесении арендной платы и коммунальных платежей брать с хозяина квартиры расписку. Помните, Арендодатель имеет право отказаться от договора аренды, если, Арендатор не вносит арендную плату на протяжении трех месяцев подряд.

7. Очень важно оговорить в договоре, согласен ли Арендодатель, чтобы Арендатор сдавал квартиру полностью или частично в субаренду (поднайм) другим лицам.

8. В договоре желательно указать, для каких целей арендатор может использовать квартиру, сколько человек в ней будет проживать, согласен ли арендодатель на содержание в квартире домашних животных и т. д.

9. Если арендодатель захочет продать или подарить свою квартиру в период действия договора аренды, то, по закону, договор аренды сохраняет силу для нового собственника, о чем его, конечно, нужно предупредить.

То есть, если договор аренды составлен грамотно, умело и нотариально удостоверен и если в период действия договора владелец продал квартиру, то новый владелец вместе с квартирой «купил» и обязательства перед квартирантами.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

- пользуется квартирой и установленным в ней оборудованием с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями этих условий;

- без разрешения арендодателя сдает жилье в поднайм третьим лицам;

- своим поведением ухудшает состояние жилого помещения;

- арендатор не приступил к проведению капитального ремонта, если обязанность его проведения возлагалась на арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- Арендодатель предоставил имущество в пользование арендатору, которое не соответствует условиям договора или назначению имущества;

- Арендодатель не выполняет своих обязательств по проведению капитального ремонта жилья.

Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения.

Не забывайте, сдавая в аренду свою квартиру, собственник получает налогооблагаемый доход. Размер налоговых выплат зависит от размера арендной платы, указанной в договоре, и статуса арендодателя.

Это только, кажется, что сдать жилье в аренду — простое дело! Тем не менее, грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать множества проблем, связанных с арендой, как арендатору, так и арендодателю.

Автор: Мария ЧЕРНУХА, юрисконсульт

Собственность: «БудФонд»