Участки с выходом к воде являются, пожалуй, наиболее востребованными состоятельными покупателями. Такие земли можно условно поделить на две категории — исторически сложившиеся у воды и «намытые», т. е. в акватории произведен гидронамыв песка с соответствующими укреплениями и гидротехническими сооружениями.

Строительство коттеджей на участках у воды, в принципе, возможно, если соблюдены все нормативы расстояния до кромки берега — определенные ст. 60 Земельного кодекса прибрежные защитные полосы. «Для малых рек, ручьев и ручейков, а также прудов площадью меньше чем 3 га ширина защитной полосы должна составлять не менее 25 м. Для средних речек, водохранилищ на них, а также водоемов площадью свыше 3 га — 50 метров,— объясняет Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development.— Для больших речек, водохранилищ на них и озер прибережная защитная полоса составит не менее 100 метров. При условии, если крутизна склона более 3-х градусов, минимальная ширина прибрежной защитной полосы удваивается. К сожалению, очень часто такие ограничения декларируются только на бумаге — сегодня можно увидеть множество сооруженных или только возводящихся коттеджей, застройщики которых не учитывают требования законодательства. Для покупателя — это, конечно же, риск возникновения серьезных проблем после того, как соответствующие органы обратят внимание на данное нарушение».

Один из приятных моментов Кодекса заложен в ст. 59 ч. 2: гражданам и юридическим лицам по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления могут бесплатно передаваться в собственность замкнутые природные водоемы общей площадью до 3 га. Таким образом, вполне реально стать единоличным владельцем небольшого озерца.

«Законный» намыв

Что касается земель, занятых более крупными водоемами, реками, их можно получить не в собственность, а в пользование. Поскольку выделить земельный участок, находящийся под водой, в большинстве случаев нельзя, идут более практичным путем: трактуют территорию и акваторию как разные понятия. Земельные участки могут находиться только на территории, т. е. на суше, а на акватории они не выделяются. Тогда намытый участок рассматривают не как земельный, а как гидротехническое сооружение — плотину или дамбу.

«Этим убивают и второго зайца,— объясняет Виктор Кобылянский, начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг».— В ст. 61 Земельного кодекса прямо указано, что на прибрежной защитной полосе запрещается строительство любых сооружений, в т. ч. баз отдыха, дач, гаражей, стоянок автомобилей, «кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных сооружений» (п. «г» той же статьи). Если мы возводим гидротехническое сооружение и намываем себе полуостров, то ограничение не действует».

Абсолютно четкого определения гидротехнического сооружения в законодательстве не дано. С технической точки зрения — это сооружения для использования водных ресурсов и борьбы с вредным влиянием вод — плотины, дамбы, их конструктивные элементы, а также гидромеханическое и механическое оборудование, предназначенное для нормального функционирования этих сооружений. Такую формулировку можно найти в Методике обследования и паспортизации гидротехнических сооружений, но данный документ имеет узкое назначение.

«Некоторые специалисты утверждают, что намытая земля так навсегда и останется гидротехническим сооружением, а это делает сомнительным любую застройку на ней,— рассказывает г-н Кобылянский.— Есть и более практичный подход: после осуществления намыва провести инвентаризацию земель, взять на учет новые территории в соответствии с решением органа исполнительной власти или местного самоуправления, а затем выделить участки под строительство конкретных объектов с учетом существующих ограничений».

Очевидно, что большая часть любого намыва попадет в прибрежную полосу, где действует запрет на строительство. Если же посмотреть на побережье Крыма, Одессы, на берег Днепра в Киеве и пригородах, то складывается впечатление, что кругом — сплошное нарушение закона.

На практике существует определенная хитрость. Ст. 60 Земельного кодекса Украины говорит, что размер и границы прибрежной защитной полосы вдоль морей, вокруг морских заливов устанавливаются по проектам землеустройства, а в границах населенных пунктов — с учетом градостроительной документации. То есть градостроительная документация, разработка которой входит в компетенцию местных советов, может устанавливать другие размеры прибрежной защитной полосы в границах населенного пункта. Это позволяет законно приблизить застройку к берегу реки или другого водо ема. Именно таким образом строительные компании легализуют строительство, поэтому в большинстве случаев юридический статус намытой земли — под застройку. «А вообще, механизм намыва следующий,— рассказывает Владимир Степенко.— В соответствующих инстанциях (управлениях градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов, экологии и природных ресурсов) получают разрешения. Понятие «гидронамыв» при этом заменяется на более дипломатичное — «инженерная подготовка территории». Для добычи песка необходимо получить разрешение на расчистку русла Днепра (а не на добычу полезных ископаемых, к каковым относится песок). Соответственно, землеотвод для таких работ не нужен, и документы оформляются лишь на тот участок, где будет вестись строительство. За добытый песок никто ничего не платит, поскольку речь идет всего лишь о расчистке русла».

Самострой

А как быть тем, кто еще несколько лет назад соорудил свой дом в пяти метрах от водоема, не заботясь об оформлении документов? «В Гражданском кодексе Украины установлены последствия самовольного строительства, самое главное из которых — владелец земли не приобретает право собственности на построенный объект,— объясняет г-н Кобылянский.— То есть так просто дом не зарегистрируют, а значит — его нельзя продать, подарить, передать в наследство или заложить в банке. Но такой объект можно узаконить». «В этом случае владелец организовывает конфликт сам с собой и обращается в суд,— рассказывает Юрий Кравчук.— Желательно, чтобы человек, самовольно начавший строительство, был не тем лицом, которое в дальнейшем станет собственником объекта (можно заключить инвестиционный или другой договор). Правоустанавливающим документом в данной ситуации будет являться решение суда, которое затем нужно зарегистрировать в БТИ». Если объект возведен с существенным нарушением градостроительных и государственных строительных норм, возможно абсолютно законное требование о его сносе. Таких случаев в Украине — единицы. Самострой еще очень популярен, но теперь, по мнению Виктора Кобылянского, его станет меньше, поскольку в январе этого года были внесены изменения в Уголовный кодекс, согласно которым за самовольное строительство предусмотрена уголовная ответственность.

Уходим от конфликта

Крупных скандалов, связанных с незаконным возведением особняков у воды, в Украине пока не было, в отличие от россиян. Основная причина — соседство представителей различных политических элит на одной пригородной территории. «Конфликтные ситуации, связанные с лишением права собственности, в принципе, возможны,— рассказывает г-н Степенко.— Однако это не касается загородного жилья больших чиновников и представителей власти. Реальный пример — Конча-Заспа, практически вся ее территория — заповедная. Тут намыто в общей сложности 900 га, из которых 450 га — земли природно-заповедного фонда, а 600 га — прибрежные защитные полосы, где разрешено строительство только линейных сооружений (газопроводов, линий электропередач)». Несмотря на то, что пойма Днепра в Конча-Заспе охраняется многими нормативами и законодательными актами, строительство здесь продолжается до сих пор.

Риэлторские и юридические услуги по сопровождению сделок с землей, особенно «в зонах повышенного риска», являются наиболее сложными и дорогостоящими. Поэтому, прежде чем приступить к воплощению своей мечты жить в лесном домике или в особняке с выходом на реку, нужно запастись терпением, средствами и хорошим юристом.

Источник: журнал «Дом Индекс»