Как заключить инвестиционный договор в условиях отсутствия данного понятия в законодательстве Украины

Является ли легитимным инвестиционный договор в отечественном законодательстве? На какие особенности следует обращать свое внимание при заключении инвестиционных контрактов? Как законодательно регулируется процесс заключение такого рода договоров? Какие обязанности возлагаются на контрагентов при заключении инвестиционных договоров в строительстве?

Елена Р., Днепропетровск

Сегодня модно называться инвестиционной компанией, вкладывать инвестиции в инвестиционные проекты и заключать инвестиционные контракты. Однако украинское законодательство не регулирует надлежащим образом инвестиционную деятельность в строительстве. Гражданский кодекс Украины (далее – ГКУ) не выделяет инвестиционные договора в отдельный вид договоров. В Хозяйственном кодексе Украины (далее – ХКУ) рассматривается только инновационная деятельность, как разновидность инвестиционной деятельности. При этом в статьях, посвященных капитальному строительству, оба кодекса избегают понятий «инвестиция», «инвестирование». Следствием правовых коллизий является огромное количество судебных тяжб в строительной отрасли.

Легитимность инвестиционного договора

Действующее законодательство Украины прямо не предусматривает такого вида договоров, как инвестиционный договор в строительстве или договор инвестирования в строительство. Тем не менее, в соответствии со статьей 6 ГКУ, его стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства. Поскольку отношения между инвестором и заказчиком носят название инвестиционных, вполне естественным будет получение аналогичного названия и договора, из которого, собственно, и возникают соответствующие обязательства. При этом необходимо помнить, что название договора еще не определяет его условий.

Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГКУ. В случае возникновения споров между контрагентами, их взаимоотношения регулируются подразделом ГКУ (общие положения о договорах). Таким образом, несмотря на отсутствие в украинском законодательстве правового института договора инвестирования в строительство, заключение такого договора является легитимным.

Согласно статье 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», договор является основным документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности (при этом субъектами инвестиционной деятельности признаются как инвестор, так и исполнитель задания инвестора). От закрепления всех существенных условий договора, максимально полного отражения фактических и юридических действий заказчика будет зависеть успешное достижение поставленной цели.

Нюансы инвестиционного договора

В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор. По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Таким образом, содержание инвестиционного договора включает в себя:

1) преамбулу (наименование договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор);

2) существенные условия (предмет, цена, срок);

3) обычные условия (наличие инвестиционного проекта, порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов);

4) права и обязанности инвестора, заказчика как сторон по инвестиционному договору.

Одним из существенных условий договора, без которых договор не будет считаться заключенным, является его предмет. Формулировка участия сторон в разделе «Предмет договора» может быть различной, однако чаше всего суть сводится к следующему: «инвестор осуществляет участие в финансировании инвестиционного проекта путем передачи инвестиций, а заказчик реализует их в целях создания и передачи объекта недвижимости инвестору».

Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе, либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора.

Инвестор передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Официальной денежной единицей Украины является гривна, соответственно все расчеты между сторонами по договору должны производиться в гривне. Однако на практике, в разделе «цена» фиксируется сумма в иностранной валюте. В таком случае в договоре должен быть указан источник информации о курсе этой валюты к гривне. Как правило, это фиксируется следующим образом: расчеты в гривне осуществляются эквивалентно курсу иностранной валюты по курсу НБУ на день оплаты. В любом случае должен быть четко указан общий размер инвестиционного взноса, а также цена одного квадратного метра.

Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, может быть двух видов.

Во-первых, это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства. Она учитывает и возможное вознаграждение заказчика, цены на материалы и оборудование, соответствующие тарифы, возможные риски при строительстве.

Во-вторых, это приблизительная цена, определяемая в установленном порядке, который необходимо закрепить в договоре. Наиболее распространенным является индексный метод расчета, когда первоначальная стоимость предмета инвестиционного договора корректируется индексами, учитывающими текущие изменения цен на используемые в строительстве ресурсы.

Еще одним существенным условием инвестиционного договора является срок. Именно срок служит определенной точкой отсчета для установления ответственности. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору — одно из самых распространенных. Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору, в зависимости от того, как договорились стороны. От определения срока исполнения обязательства зависит распределение рисков между сторонами, начало исчисления гарантийного срока, установление штрафных санкций за невыполнение условий договора. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года.

К обычным условиям относится порядок передачи инвестиций. Уплата цены договора возможна путем внесения единовременного платежа либо внесения платежа по графику, согласованному сторонами. Помимо этого, представляется важным установить возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Другим обычным условием является проведение торгов, то есть заказчик выбирает из тех лиц, которые предложили оптимальный вариант осуществления инвестиционного проекта. Субъектами подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты.

Передача объекта недвижимости инвестору, как обычное условие, представляет собой подписание акта сдачи/приемки либо иного документа о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю).

Обязанности контрагентов

Инвестора по праву называют инициатором строительства. Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций. Среди основных обязанностей инвестора необходимо выделить следующие:

- осуществление передачи инвестиций, то есть непрерывное финансирование заказчика;

- передача правоустанавливающих документов на землю;

- выплата вознаграждения заказчику;

- приемка от заказчика объекта недвижимости;

К основным обязанностям заказчика относятся:

- заказ проектно-сметной документации на объект строительства;

- отвод земельного участка под строительство;

- предоставление отчета о ходе строительства и расходования средств инвестору по установленному графику;

- проведение торгов на определение проектной и подрядной организаций;

- привлечение необходимых лиц и заключение с ними соответствующих договоров;

- осуществление контроля и технического надзора за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами при реализации инвестиционного проекта;

- приемка от подрядчика законченного объекта строительства;

- сдача объекта недвижимости государственной приемной комиссии;

- передача готового объекта недвижимости инвестору;

- предоставление всех необходимых правоустанавливающих документов.

Несмотря на отсутствие понятия инвестиционного договора в законодательстве, сегодня именно этот гражданско-правовой договор является одним из самых распространенных и востребованных. Именно инвестиционный контракт создает предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли/продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве. Поэтому субъекты инвестиционной деятельности должны быть предельно внимательны при заключение инвестиционных контрактов.

Автор: Мария ЧЕРНУХА, юрист ООО «Солстрой»

Собственность: БудФонд