Что такое договор долевого участия в строительстве и чем он отличается от договоров строительного подряда и договора совместной деятельности (простого товарищества)?

Николай, г. Винница

Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но специально им не регламентированы. Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства (cт.6 Гражданского Кодекса (далее — ГК) Украины).

Правовая природа договора

Правовая природа договора долевого участия в строительстве законодательно не определена. В результате чего, эти договора структурируются в качестве договоров других видов. Поэтому нередко, говоря о правовой природе договоров долевого участия в строительстве, их относят либо к договорам о совместной деятельности (простому товариществу), либо к договорам строительного подряда.

На взгляд автора статьи, отнесение договоров долевого участия в строительстве к договорам о совместной деятельности вряд ли можно считать обоснованным. Поскольку для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:

1) соединение сторонами вкладов;

2) совместные действия сторон;

3) наличие у сторон единой цели.

Из содержания отношений между контрагентами договора видно, что участники не обладают правом на управление общими делами предприятия, не имеют права на часть доходов, полученных в результате совместной деятельности, не имеют неотчуждаемого права на ознакомление с любыми документами, относящимися к совместной деятельности, а также других атрибутов, свойственных совместной деятельности (простому товариществу) в соответствии с главой 77 ГК Украины.

Касательно соотношения договора долевого участия и договора строительного подряда, то здесь стоит отметить, что по договору строительного подряда Подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию Заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества. Их различия заключаются в следующем.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда Подрядчик создает объект и целиком передает его Заказчику. Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На Подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать Заказчиком по договору строительного подряда, передать функции Заказчика другой организации). Кроме того, Дольщик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о строительном деле.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда Заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.

Исходя из вышесказанного, к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Структура отношений

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить (реконструировать) определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне для оформления права собственности Дольщика на долю, как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю в нем.

Структуру отношений в долевом строительстве можно разделить на две категории.

В первую категорию входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

1) отношения Застройщика и собственника земельного участка;

2) отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;

3) отношения Застройщика и генерального подрядчика;

4) отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.

Во вторую категорию входят отношения, которые регламентируют имущественную сторону процесса строительства:

1) отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);

2) отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.

Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства).

Условия договора

Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося объекта на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т. п. Причем, чем детальнее характеристика объекта в договоре, тем лучше. Так, Наталья Кочергина, старший юрист юридической фирмы «Эрнст энд Янг Право» рассказала для «БудФонда»: «Определение предмета такого договора должно быть максимально четким и содержать не только определение общего метража и количества комнат, но и четкое местонахождение помещения в здании, состояние помещения (наличие межкомнатных перегородок, элементов отделки, сантехнического оборудования, батарей отопления и т. п.)».

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта строительства относительно доли, определенной договором. В случае увеличения площади объекта недвижимости по результатам контрольного обмера, проведенного техником БТИ, Дольщик (инвестор) должен доплатить разницу в стоимости за каждый дополнительный квадратный метр по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Такое условие необходимо предусматривать в договоре.

Особенностью договоров долевого участия в строительстве также является то, что при их заключении часто невозможно точно определить сумму затрат на строительство и, соответственно, сумму инвестиций. В этом случае г-жа Кочергина советует определить граничную сумму инвестиций, указав при этом, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ. «Риск превышения стоимости строительства должен быть возложен на застройщика, который может нести его как за счет собственных средств, так и путем привлечения иных инвесторов» – считает юрист.

Определение цены

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целесообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по договору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщику недвижимого имущества.

Касательно обязанностей сторон в договоре долевого участия в строительстве, то основными обязанностями Застройщика являются:

1) подготовка проектной документации, получение согласований и разрешений на строительство объекта;

2) строительство (реконструкция) или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора;

3) организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям;

4) передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течение семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию;

5) гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

Основными обязанностями Дольщика являются:

1) осуществление финансирования строительства в порядке, установленном договором;

2) приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости.

В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им капитальным вложениям.

Санкции

Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соответствующими действиями другой стороне. Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой. Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Автор: Мария ЧЕРНУХА,

юрисконсульт ООО «Солстрой»

Собственность: БудФонд