Региональный рынок жилой недвижимости претерпевает кардинальные изменения в формировании спроса и структуре предложения. О проблемах и пессимистических прогнозах развития жилого рынка недвижимости Харькова на 2010 год рассказал в интервью порталу БудФонд Анатолий Денисенко, президент корпорации «Авантаж».

- Анатолий Петрович, расскажите, какие изменения произошли на харьковском рынке недвижимости в течение 2009 года? Охарактеризуйте современное состояние рынка недвижимости Харькова.

- Изменения коснулись в первую очередь структуры продаж на рынке первичного жилья. Если до 2009 года продавались квартиры в домах на начальном этапе строительства, а к моменту окончания строительных работ выбор квартир в доме уже практически отсутствовал и цены при этом были максимальные, то в 2009 году ситуация кардинально изменилась. По оценкам компании, продажи квартир на начальном этапе строительства не превышают 5%, причем касается это лишь застройщиков «с именем» и при наличии привлекательной цены. Чаще всего покупатель интересуется квартирами в домах, где строительство завершено или же близится к финалу – около 75% от общего объема продаж приходится именно на такие объекты.

Изменились и предпочтения покупателей. В период активного рынка, основные требования предъявлялись к месторасположению дома, его инженерным характеристикам, планировочным решениям, и лишь потом оценивалась стоимость жилья. Сегодня первый фактор, который анализируют покупатели – это цена. И лишь затем обращают внимание на остальные характеристики. Рынок стал более прагматичным.

С апреля этого года в Харькове стабилизировались цены на жилье первичного рынка. Если до апреля происходило резкое снижение стоимости квартир практически во всех сегментах жилья, то вот уже 8 месяцев подряд мы наблюдаем незначительное колебание в 2-3%.

- Справедливы ли мнения экспертов рынка о том, что строительная среда Харькова наименее пострадала в результате влияния финансового кризиса? Харьковский рынок недвижимости демонстрирует более активную деятельность по сравнению с киевским рынком?

- Киевский рынок недвижимости по своим объемам в несколько раз больше харьковского, соответственно, абсолютный масштаб потерь там больше. Однако строительство в нашем регионе также пострадало достаточно серьезно. Из-за влияния финансового кризиса больше половины объектов в Харькове были заморожены. Кроме того, киевский рынок сформировался 10 лет назад, в регионах же рынки начали формироваться на несколько лет позже. Вот почему здесь большие отличия по ценам и по структуре предложения. Хотя проблемы киевского рынка намного глубже, более высокой активности харьковского рынка по сравнению со столичным я не наблюдаю.

- Каким образом кризис затронул деятельность ИСК «Авантаж»?

- Компания «Авантаж» предприняла ряд подготовительных мер еще до начала кризиса. Так, весной 2008 года мы приняли важное для нас решение – заморозить строительство объектов, в которых не были куплены квартиры. В тех домах, где продажи были единичными, мы вернули деньги пайщикам и остановили строительство. Таким образом, по замороженным объектам у нас на сегодня никаких обязательств нет. В то же время мы перераспределили финансовые средства на достройку тех объектов, которые были на завершающих этапах строительства. В результате запланированные к сдаче дома нам удалось закончить в срок и передать жильцам. Кроме того, мы отказались на время от реализации нескольких проектов и строим сегодня ровно столько, сколько востребовано рынком.

Среди замороженных проектов оказались четыре жилых комплекса различной класcности общей площадью в 100 тыс. кв.м и бизнес-центр класса А. Но я не сказал бы, что это потеря. Это просто шаг на месте. Сейчас у нас есть возможность провести аудит проектов и сделать их более конкурентоспособными и востребованными.

- Какие источники финансирования компания использовала для развития проектов недвижимости в докризисный период, какие на данный момент?

- Наши источники финансирования в докризисный период – это, в первую очередь, продажи и кредитование строительства, затем – частные инвестиции. Сегодня мы можем рассчитывать только на продажи и частные инвестиции.

- Компания планировала продажу своих проектов в связи с кризисной ситуацией? Что это за проекты? И состоялись ли реальные сделки?

- Сегодня мы рассматриваем возможность продажи двух проектов компании — бизнес-центров «Капиталист» и «Бриллиантовый город». Однако ни одни переговоры не привели к реальным сделкам.

- В сложившихся условиях с кредитным финансированием, кто сегодня формирует спрос на жилую недвижимость?

- Действительно, портрет покупателя изменился. Теперь наш покупатель – это человек, приобретающий квартиру «для себя». Он более разборчив, прагматичен, отличается стабильным доходом, который позволяет ему приобретать квартиру посредством накопленных средств, без привлечения кредита.

В структуре высокого спроса, наблюдавшегося до 2009 года, большую роль играла спекулятивная составляющая (люди покупали по нескольку квартир на продажу). Сейчас она сведена к минимуму.

- Каков уровень предложения в Харькове сегодня?

- К ноябрю 2009 года объем предложения сократился на 40% по сравнению с тем, который был год назад. Это произошло по двум причинам. Во-первых, из-за отказа некоторых операторов продавать квартиры в тех объектах, где строительство остановлено. Раньше они реализовывали такое жилье, но к концу этого года признали наличие трудностей и отказались от этого. Во-вторых, немаловажную роль сыграла активная реализация квартир в домах с высокой степенью готовности. При этом в первую очередь выкупались квартиры, цена на которые была ниже среднерыночной.

Общая площадь всех объектов, которые находятся в продаже на сегодняшний день, составляет около 677 тыс. кв.м.

- Ваши прогнозы относительно развития украинского рынка недвижимости в 2010 году. Какие тенденции можно будет наблюдать в среднесрочной перспективе?

- Строительство, как известно, в первую очередь реагирует на изменение макроэкономических показателей. Думаю, следующий год будет самым тяжелым в нашей отрасли, поскольку никаких предпосылок для оживления экономики страны нет. Цены на жилье существенно снижаться не будут. Возможно, будет даже незначительный рост, в пределах нескольких процентов. Кризис на рынке недвижимости закончится лишь тогда, когда начнет расти спрос. Если государство сможет преодолеть проблему с материальным благосостоянием общества, тогда начнется новый виток развития строительства.

Беседовала Любовь ПЕРЕПЕЛИЦА

Фото предоставлено PR-службой корпорации «Авантаж»

Собственность: БудФонд