Финансовый кризис подтолкнул участников отечественного рынка быстромонтируемых зданий (БМЗ) и быстровозводимых зданий (БВЗ) более взвешенно прогнозировать его развитие.

Наиболее востребованными сегодня считаются торговые центры, объекты логистики и производственные здания. Эти виды коммерческой недвижимости не требуют от владельцев бизнеса значительных инвестиций и приносят прибыль почти сразу после завершения объекта.

Рынок в динамике

Главная характеристика рынка БМЗ до кризиса – высокая динамика роста. В 2007 году общие объемы этого сегмента рынка составили около 1,7-2 млн кв.м зданий, введенных в эксплуатацию, и 1,25 млн кв.м, возведенных с использованием металлических конструкций. Это на 50% больше, чем в 2006 году, в 2005-2006 гг. рост составил 30%. Основная тенденция 2007-2008 гг. – увеличение спроса на объекты большой площадью – свыше 500 кв.м, увеличился спрос на бытовки, штабы строительства, общежития для рабочих.

В первой половине 2008 года фактические объемы строительства в секторе коммерческой недвижимости выросли по сравнению с 2007 годом. Во втором полугодии 2008-го рынок БМЗ, как и весь строительный рынок, почувствовало влияние мирового экономического и ипотечного кризиса.

Однако, как утверждают эксперты, каждый из сегментов рынка быстромонтируемых зданий имеет неплохие перспективы на последующее развитие. Например, ситуацию с уменьшением объемов строительства автосалонов могут исправить партнеры торговцев автомобилей – интернациональные компании, владельцы брендов, предоставив финансирование на развитие проектов из-за границы. В сегменте торгово-развлекательных центров, по мнению экспертов, средства на достройку объектов на завершающей стадии строительства, инвесторы находили и будут находить в дальнейшем.

Склады и логистика

В 2006 и 2007 гг. в Киевской области на рынок было выведено соответственно 53 220 кв.м и 203 180 кв.м складских площадей. В 2008-м спрос на складские помещения увеличился. Объем площадей, по которым в околице столицы были заключены договора аренды, составил 270 230 кв.м, это на 76% превышает показатель 2007 года. В этом регионе спрос на качественные современные складские помещение был вызван развитием рынка провайдеров логистических услуг и сектора розничной торговли. Активно реализовывались логистические проекты в других больших городах – Одессе, Днепропетровске, Харькове, Запорожье, Донецке и Львове.

Несмотря на ожидаемое снижение спроса в конце 2008 года, именно в IV квартале были подписаны договора аренды на 25% от всего объема логистических помещений, поглощенных рынком в течение года.

По состоянию на январь 2009 года, объем современных складских площадей в Киеве и области составил 734 970 кв.м. Для сравнения, в Варшаве и окрестностях этот показатель достигает 2 млн кв.м, в Праге и пригороде – 1,34 млн кв.м, в Будапеште – 1,1 млн кв.м, а в Москве и области оценивается в 3,9 млн кв.м.

Основываясь на амбициозных планах, заявленных многими девелоперами до обострения кризиса, компания DTZ прогнозирует, что объем новых складских помещений, представленных на рынке в 2009 году в Киевской области, может составить до 352 000 кв.м, что увеличит общий объем площадей до показателя 1 086 000 кв.м.

На данное время наиболее активное строительство объектов ведется вдоль участка трассы Киев-Житомир, которая является частью международной магистрали М-06/Е 40.

По мнению экспертов, рост популярности коммерческих складских помещений среди логистических операторов в нынешних экономических условиях приведет к высокой нестабильности спроса, так как потребности этих компаний напрямую зависят от подписанных контрактов и специализации их клиентов. Согласно прогнозам DTZ, в текущих рыночных условиях и при неопределенной экономической ситуации, которые в особенности повлияют на потребительский спрос, арендаторы все чаще будут требовать более гибких условий аренды относительно площадей, которые занимают, возможности досрочного расторжения договора и арендной ставки.

Прогнозируется, что в текущем году в связи с отсутствием долгового финансирования и неопределенностью в формировании спроса на рынке по причине сомнений арендаторов в успешности девелоперов, оперирующих в Украине, строительство складских объектов будет ограничено, а большинство складов будет построено под конкретного заказчика (built-to-suit). Тем не менее, даже в случае наличия таких проектов, возможности обеспечения финансированием будут очень ограничены.

О значительном снижении с начала года уровня заказов зданий складского назначения для коммерческих организаций сообщил заместитель генерального директора ООО "Санворд-Украина" Денис Малиновский. Однако, на ближайшие месяцы эксперт прогнозирует увеличение продажи БМЗ. "Здания, которые производит и устанавливает наша компания, многопрофильны. Они используются для хранения урожая и техники, поэтому основные наши заказчики – фермеры. Типовое помещение имеет размер 15 х 30 м и вмещает 1000 тонн зерна или 900 тонн кукурузы. Поскольку хранение товаров и продукции является важным условием функционирования бизнеса, мы ожидаем увеличения объемов продаж БМЗ. Быстрое производство и монтаж таких помещений – в течение 30 дней – служит весомым аргументом для потенциальных заказчиков", – сообщил Денис Малиновский. Наиболее перспективными регионами для своего бизнеса заместитель гендиректора “Санворд-Украина” назвал южные области, которые собирают и обрабатывают большие объемы урожая, имеют выходы к морю. В этом году "Санворд-Украина" построила сооружения в Ивано-Франковской, Львовской, Харьковской, Донецкой и Одесской областях.

Наиболее актуальными на сегодняшний день Денис Малиновский называет складские помещения с небольшой площадью, которые в основном используются частными предпринимателями или мелкооптовыми организациями. Заказчики этой продукции предпочитают вкладывать средства в строительство, поскольку в настоящий момент есть возможность построить объект относительно недорого.

Не менее острой является потребность в строительстве специализированных складских площадей – таких как холодильники. В прошлом году, по словам заместителя гендиректора "Санворд-Украина", холодова площадь таких зданий составила от 120-150 кв.м., и они были установлены на рынках и мелкооптовых базах.

Недостаточное финансирование почувствовали девелопери, реализовывающие объекты за кредитные средства. Однако в вынужденной задержке строительства представитель компани Staalmeesters в Украине Юрий Меренгер видит большой плюс – заказчики получили время на совершенствование проектных решений. Эксперт акцентирует внимание на двух направлениях оптимизации проектного решения БМЗ: использование в металлических каркасах балок с гофрированными стенками (за счет их применения вес каркаса конструкции уменьшится на 15-20% и сэкономит средства) и проведения энергоаудита с последующими рекомендациями применения дополнительного слоя теплоизоляции в ограждающих конструкциях, затраты на который компенсируются экономией при отоплении этих зданий.

На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуются отечественные металлоконструкции, поскольку их стоимость на 20-30 % ниже, и такая разница в цене сохранится, вероятно, ближайшие лет пять. Со временем металлоконструкции украинского и европейского производства уравняются в цене, конкуренция между производителями усилится, а в отечественных предприятий появятся более современные технологии производства.

"Тормоза" рынка ШМБ

Популярность быстромонтируемых зданий не защитила этот сегмент рынка строительства от целого ряда проблем, которые тем или иным образом стопорят его развитие.

Во-первых, не существует четкого термина «быстромонтируемые здания». Из-за того, что компании, которые работают на этом рынке, называют себя поставщиками "комплексных БМЗ или БВЗ", заказчику трудно понять разницу между предложениями. Как следствие – заказчик выбирает альтернативный вариант – по более низкой цене и, как правило, получает продукцию низкого качества.

Во-вторых, несовершенство нормативной базы. Как утверждают эксперты, стандарты

и нормы, касающиеся БМЗ, в Украине достаточно консервативные по отношению к возможностям и характеристикам современных металлоконструкций.

В-третьих, трудности с приобретением и оформлением земельных участков, получением разрешительных документов – не менее негативный фактор, влияющий на развитие рынка быстромонтируемых зданий.

В-четвертых, далеко не все строительные компании способны обеспечить сдачу промышленного объекта «под ключ», чего требует современный заказчик. Ведь расширение спектра услуг – от получения разрешительных процедур в местных организациях, подготовки земельного участка, собственно строительства, подключения инженерных сетей, установки технологического оборудования – к сдаче объекта в эксплуатацию требует от строительных компаний увеличения штата за счет привлечения квалифицированных специалистов. Такое по карману далеко не всем.

По мнению участников рынка БМЗ, создание ассоциации производителей и импортеров быстромонтируемых зданий ускорила бы формирование этого сегмента рынка строительства, установление единственных и понятных как поставщику, так и заказчику, правил работы.

Как у них

Как показывает ностранный опыт, в строительстве целых логистических центров коренным образом заинтересованы на уровне руководства государства. Поэтому, они готовы предоставлять землю, обеспечивать ее необходимой инфраструктурой, инвестировать строительство. Развивая сети логистических центров, государство достигает решения следующих проблем:

Екатерина Денисенко, руководитель отдела маркетинга компании "Руукки Украина":

– На сегодняшний день четко прослеживается тенденция к резкому удешевлению металлоконструкций (приблизительно на 35%), сокращению сроков снабжения – вдвое, повышению интереса к дешевым зданиям. При этом, в основном строятся лишь небольшие объекты – за собственные средства, в то время как большие и средние проекты заморожены из-за отсутствия финансирования. Кто планировал строиться за кредитные средства – не строится вообще. Большинство иностранных инвесторов временно отложили проекты.

Пока очевидных примеров свертывания или существенного сокращения деятельности игроков рынка БМЗ нет, поскольку не так давно начался кризис. Но вскоре, по нашим прогнозам, следует ожидать консервирование производств и продаж предприятий-банкротов, которые будут скупать зарубежные компании. Падение рынка БМЗ произойдет в 2-2,5 раза. На динамику развития рынка БМЗ и его состояние будут влиять спрос-предложение и стабилизация финансовой системы.

Наиболее перспективными направлениями строительства по технологии БМЗ компания «Руукки Украина» считает здания логистического, складского, сельскохозяйственного назначения, для ритейла.

Марина Тимошенко, маркетолог "Корпорации Промстан":

- В связи с сложившейся экономической ситуацией, очевидными являются изменения на рынке БМЗ во всех отношениях: ценовая политика, соотношение импортной и отечественной продукции, состав операторов, спрос по функциональным назначением объектов. В предкризисный период (лето 2008 года) мы наблюдали как большое количество импортных операторов БМЗ пытались зайти на привлекательный для них украинский рынок. Однако финансовая нестабильнисть и кредитный голод не позволили им успешно это осуществить.

В настоящий момент все больше заказчиков обращается к отечественным производителям, которые производят продукцию достаточно высокого качества на импортном оборудовании, проектируют и сооружают БМЗ с применением самых современных технологий. При этом стоимость отечественной продукции - в 1,5 раза ниже. По нашим прогнозам, до конца 2009 года изменится и количество операторов – преимущество будут иметь те компании, которые будут развиваться, а не просто получать прибыль. Клиентоориентированность должна быть одним из главных принципов работы, поскольку в настоящий момент клиенты тоже очень впечатлительны. Поэтому будет наблюдаться повышенная лояльность, индивидуальный подход в ценовой политике компаний, в качестве и ассортименте предлагаемой продукции и услуг.

Что касается тенденций в технологиях строительства, то продолжает расти спрос на металлокаркас из оцинкованных холоднокатаных профилей. Это и понятно, поскольку такие конструкции имеют ряд преимуществ: каркас из них на 30% легче (экономия на фундаменте, тяжелой строительной технике), не требуют дополнительной антикоррозийной обработки ни в монтаже, ни в эксплуатации, собираются на болтах (100% повторное использование, отсутствие сварочных процессов) и другое.

Не смотря на пессимистические прогнозы, не стоит "впадать в панику". Резкого застоя общего рынка БМЗ не произойдет. Такая ситуация может наблюдаться в сегменте масштабных объектов (свыше 10000 кв. м). Но средний сегмент особенно не пострадает. В нынешних экономических условиях много предприятий выбирают вариант перепрофилирования бизнеса, срочного вложения средств. Это часто связано со строительством небольших объектов (до 5000 кв. м).

В настоящее время компания “Промстан” ведет строительство нескольких масштабных объектов, несколько – на стадии проектирования. Были сделаны большие капиталовложения в производство, приобретено новое оборудование. До конца года мы планируем увеличить объемы продаж как БМЗ, так и комплектующих в 1,5 раза.

Автор: Лариса СТЕПАНУШКО

Собственность: БудФонд