Популярность приобретения загородного дома привела к стремительному сокращению свободных участков под застройку вокруг столицы. Для желающих занять свое «место под солнцем» привлечение ипотечного кредита может стать не только удобным, но и выгодным вариантом, позволяющим приобрести высоколиквидный актив.

«Земля принадлежит народу, но за большие деньги».

Георгий Александров

Сегодня на земельном рынке Киевщины наблюдается ситуация, аналогичная происходившей в 2003-06 гг. в сегменте городских квартир, – цены растут в геометрической прогрессии, число спекулятивных операций составляет большую часть сделок. А если добавить постоянно увеличивающуюся популярность жизни за пределами мегаполиса, причем непременно в собственном доме, то причины резкого оживления становятся очевидны.

Данная тенденция подкрепляется и цифрами: за 2006 г. стоимость надела в окрестностях столицы выросла в среднем на 150% (местами этот показатель доходил до 250%), на протяжении 2007 г. цена поднялась на 60-70% (по некоторым направлениям до 100-110%), а в 2008 г. эксперты ожидают прироста стоимости каждой сотки еще от 40 до 70%.

Естественно, при таких показателях доходности желающих заработать на рынке участков – великое множество. Риэлторы, специализирующиеся на земельных сделках, признают, что сегодня большинство их клиентов приобретают наделы не для личного пользования, а с целью сохранения и приумножения капитала. Многие делают покупку с привлечением ипотечного кредита.

Оформляй и властвуй

Обслуживание кредита – процедура сама по себе недешевая, однако в нынешних условиях прироста стоимости земли не менее 50% ежегодно ипотека является не только доступной, а и выгодной формой приобретения надела. Если переплата за 10-15 лет пользования ипотечным займом составит от 80 до 130% цены участка на момент покупки, то при сохранении на рынке сегодняшних тенденций уже через 2-3 года стоимость актива догонит и перегонит совокупные затраты на его приобретение. Но, несмотря на оптимистичные перспективы ипотечного займа под участок, потенциальный заемщик может столкнуться с некоторыми трудностями, присущими местному рынку.

Первое препятствие – небольшое количество банков, работающих с программами земельной ипотеки. Если в секторе городских квартир выбор финансового учреждения и наиболее подходящих условий кредитования достаточно широк, то из крупных украинских банков, активно развивающих кредитные программы, лишь 5-6 имеют в своем ипотечном портфеле сколь-нибудь ощутимую долю земельных залогов. Отсутствие действующих законов «О Земельном кадастре» и «О рынке земель», а также широкие возможности для махинаций при продаже и оформлении права собственности заставляют многие финансовые институты подождать с кредитованием участков «до лучших времен». Те же, кто все-таки вошел в данный сегмент, стараются перекрыть свои риски более жесткими условиями. «Рынок земли в Украине пока находится на стадии становления, – говорит Светлана Спицына, начальник отдела кредитных продуктов ОТР Bank. – Еще до конца не урегулированы правила функционирования и безопасности в этой сфере. Отсутствие единого земельного кадастра затрудняет получение правдивой информации о правах собственности и ценообразовании в сегменте, что значительно увеличивает риски при заключении договоров. Перечисленные факторы, с одной стороны, снижают доверие и интерес частных инвесторов к приобретению участков, а с другой – ограничивают роль банка в финансировании таких сделок. Как правило, срок кредитования покупки земельных наделов меньше (максимум 15-20 лет), а процентная ставка выше (в среднем на 2-3%), чем при приобретении объектов жилой недвижимости. Дополнительным условием является обязательное страхование титула (права собственности на участок земли) на срок 3 года».

Вторым препятствием на пути к загородной мечте могут стать повышенные риски для покупателя вследствие различных юридических нюансов, которыми изобилует наше земельное законодательство. После заключения сделки человек может столкнуться с проблемами при оформлении права собственности либо при пользовании приобретенным имуществом. Причем в некоторых случаях это грозит потерей участка и денег, уплаченных за него. Данную ситуацию комментирует Андрей Турий, директор юридической компании «Турий и Партнеры»: «Повышенные риски возникают в том случае, если надел много раз менял собственников. Получение наследства, договор дарения, купля-продажа – все перечисленное может тянуть за собой определенные нарушения. Если предыдущий владелец произвел смену целевого назначения земли в обход законодательства, есть вероятность, что при инициировании органами местной власти судебного разбирательства сделка будет признана недействительной (т. е., заемщик останется без участка и с обязательством по кредиту). Местная власть также может усмотреть нецелевое использование земли, что влечет за собой лишение права на надел. Кроме того, возможен выкуп или изъятие участка исходя из мотивов общественной необходимости».

Учитывая столь высокие риски как для кредитора, так и для заемщика, обе стороны к земельной ипотеке подходят с большой осторожностью. Хотя интерес и востребованность данной услуги постоянно растет, финансовые учреждения не спешат направлять на этот вид кредитования большие объемы средств.

В общем ипотечном портфеле банков, работающих по земельным программам, доля таких займов, согласно данным аналитиков Украинской национальной ипотечной ассоциации, в целом по Украине составляет 1,9%, а по Киеву и области – 2,9%. Специалисты связывают подобную осмотрительность с меньшей ликвидностью участков относительно объектов строительной недвижимости. Процедура продажи надела сложнее, она предполагает обязательное проведение публичных торгов, учета юридических тонкостей при оформлении, что во многом нивелирует для ипотекодержателя перспективность и прибыльность данного сегмента.

«Непростым моментом является процедура оформления сделки, включающая нотариальное заверение договора и взаиморасчет сторон, – говорит Андрей Стеценко, начальник управления розничных услуг АБ «Клиринговый дом». – Данные проблемы обусловлены принадлежностью земель к юрисдикции мелких городов и сел, где не всегда присутствуют необходимые кадровые и технические ресурсы. Например, некоторые юристы и нотариусы трактуют, что договора купли-продажи и ипотеки должны оформляться только по месту расположения участка, и при отсутствии какого-либо звена этой цепи – нотариуса, юриста, отделения банка – возникают трудности при заключении сделки. Потому в таких случаях кредиторы могут применять дополнительные комиссии или повышать ставку».

«Полевые» заметки

После появления в обороте земель сельхозназначения (для личного крестьянского хозяйства), эксперты обещали торможение роста цен на землю вследствие существенного расширения объемов рынка. Но их прогнозы оправдались лишь частично. Незначительное замедление роста стоимости соток в окрестностях Киева серьезного влияния на общую ситуацию не оказало. Одной из причин такой инертности можно назвать превалирующий спрос на землю под жилую застройку со стороны частных инвесторов. Поскольку киевляне в большинстве своем приобретают наделы для сооружения (сразу или в перспективе) индивидуального жилья, то бывшие колхозные паи их не интересуют. Даже если целевое назначение участка удастся изменить документально, сложно себе представить коттедж посреди поля при полном отсутствии коммуникаций и инфраструктуры.

Другим фактором, значительно корректирующем ситуацию в столичном регионе, является весьма пассивное отношение банков к работе с сельскохозяйственными землями. Человеку, желающему купить надел с помощью заемных средств, придется хорошо потрудится, чтобы эти средства получить. Так как подавляющее большинство сделок по приобретению участков, в том числе с целью их дальнейшей перепродажи, осуществляется за счет займов, то политика финансовых институтов по отношению к каждому виду кредитования оказывает значительное влияние на ситуацию на рынке в целом. Свом опытом делится Андрей Онистрат, руководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк»: «С уверенностью могу сказать, что спрос на кредиты с целью приобретения земли за последние годы вырос в несколько раз. Причем это касается займов как на покупку участков, так и на строительство под залог надела. Из-за высоких цен покупателей, готовых отдать необходимую сумму наличными, – единицы, остальные в поисках средств обращаются к финансовым учреждениям, которые, как и прежде, с большой неохотой берут в залог земли сельхозназначения. Такой подход практикуется почти всеми банками вне зависимости от их величины и структуры. Между тем, данные участки хоть и обладают меньшей ликвидностью, нежели наделы под застройку, но все же имеют свою стоимость».

Источник: журнал "Дом Индекс"