 Полностью удовлетворить нисколько не уменьшающийся спрос на недвижимость у воды невозможно. Как известно, Марк Твен советовал покупать землю, поскольку
ее больше не производят. Однако в элитном киевском пригороде в угоду желающим ее все же изготовляют.
Мода на берег
Что же заставляет состоятельных украинцев охотно выкладывать большие деньги за достаточно специфический продукт, и почему он так дорого стоит? Эксперты находят несколько объяснений. Олег Винокуров, директор агентства «КИАН», поясняет, что участки возле столицы всегда имели немалую цену, а с учетом уникальных условий, созданных природой в пойме Днепра и на берегу р. Козинки, их высокая популярность и дороговизна обусловлена еще и крайне лимитированным количеством.
Дефицит наделов с выходом на большую воду Днепра ставит на первое место и Олег Хома, директор ООО «Вишневе містечко»: «Высокая стоимость этих земель сложилась исторически, а сегодня ее существенно поднимают постоянно дорожающие работы по гидронамыву и эксклюзивность предложения».
Сравнивая район Конча-Заспы с территориями на левом берегу Днепра, Андрей Гончаров, директор АН Zagorod Realty, отмечает, что цены на землю по обе стороны реки отличаются в 3-4 раза, хотя доступ к воде есть и там, и там. «Важную роль играет транспортная доступность правого берега - Старообуховское шоссе, переходящее в Столичное и ведущее прямо в сердце Киева, на Печерск, - объясняет эксперт. - С левого берега в город добираться сложнее, хотя уже существует проект новой дороги от ст. м. «Позняки» в сторону Вишенок, которая будет выходить в районе третьего шлюза». Прогнозируя активное и очень успешное развитие и освоение левобережья в ближайшие годы, г-н Гончаров подчеркивает, что Конча-Заспа - это, прежде всего, статус и престиж.
Таким образом, неотъемлемой слагающей цены недвижимости на дамбах Обуховского района является уже не только непосредственно физическая составляющая, но и эксклюзивность, престиж, популярность. Иными словами - мода. Об этом заявляют многие участники рынка, как риэлторы, так и застройщики. «Конча-Заспа стала брендом, жить там означает быть в касте избранных. Сегодня мы имеем собственную Рублевку», - проводит параллели с российской столицей Ольга Маслова, директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision.
Сравнивать по ценам землю на киевских дамбах можно не только с Москвой, но и со многими другими городами мира, ведь в последние 3-4 года темпы роста ее стоимости были без преувеличения галопирующими - по словам некоторых экспертов, до 1,5-2 раз за год. Правда, в 2008 г. цены перестали так резко повышаться по причине общего затишья на рынке.
Провести четкий анализ диапазона стоимости намывных территорий не представляется возможным, поскольку каждое предложение слишком индивидуально. Однако общая картина проясняется, если исходить из практики риэлторов в этой местности. По данным Андрея Гончарова, минимальная цена сотки земли на берегу Днепра составляет $15 тыс., хотя такие суммы - исключение из правил. При стандартных размерах наделов около 1-2 га сотка может стоить и до $70 тыс., например, за уникальный незастроенный участок между коттеджными поселками. Самый небольшой из наделов, с которыми г-ну Гончарову приходилось работать в последнее время, занимает 35 соток и стоит $700 тыс. Но и таких предложений все меньше. По словам эксперта, сейчас на рынке находится всего около 20-ти участков.
По данным Олега Хомы, стоимость сотки намывной земли начинается от $35 тыс. - 40 тыс., но встречались предложения и по $80 тыс. И это либо совсем без, либо лишь с некоторыми коммуникациями. Хотя, уверяет г-н Хома, для людей, покупающих такие наделы, инфраструктура не является обязательным условием - им проще изначально создать на участке то, что хочется.
Сегодня оптимальная стоимость сотки земли в Конча-Заспе с выходом на Днепр - $50 тыс. - 60 тыс., на Козинку - около 35 тыс., считает Олег Винокуров. За эти деньги можно купить очень неплохой надел, а все, что дороже, - уже не оправдано, уверяет эксперт. Площадь участков, пользующихся наибольшим спросом, по словам г-н Винокурова, составляет в среднем 40-60 соток. Пока в наличии есть около 10-ти «голых» наделов в обустроенных городках, столько же с коммуникациями и столько же застроенных и облагороженных. Покупателями востребованы все типы наделов, а те, что уже застроены, нередко «переформатируются». То есть, существующие здания сносятся, пусть даже они были возведены лишь год-два назад, и на их месте новый владелец сооружает дом по своему вкусу. Например, сейчас новый собственник разбирает белоснежный «Трианон Палас», успевший стать «телезвездой». Особняк с песчаным пляжем и пирсом для яхт, расположенный на 0,97 га, прослужил прежнему хозяину всего пару лет, и, по данным риэлторов, недавно был продан за сумму около $8 млн.
Всегда в цене
Такие тенденции говорят о том, что свободных территорий становится все меньше, потому эксперты советуют потенциальным покупателям обращать внимание на предложения в коттеджных городках - там еще есть не только участки, но и выбор. Да и цены, по словам Олега Хомы, сравнимы с ценами на частные особняки. «В коттеджном городке наделы могут быть дороже за счет инфраструктуры, - уточняет эксперт. - С другой стороны, организованный поселок - это не один-два участка, а достаточно большие площади под застройку. Подразумевается, что за подобным проектом стоит серьезная компания-девелопер, и на определенных этапах она может позволить себе демпинговать. Потому нельзя однозначно определить, какой из типов недвижимости на дамбе обойдется дешевле».
Но уже сейчас с уверенностью можно сказать, что и частные особняки, и коттеджи в городках будут только расти в цене. Несмотря на продолжающийся гидронамыв участков, намного больше их не становится, а ресурс намывания исчерпывается. Правда, мнения экспертов относительно того, как долго еще можно будет создавать новые земли, расходятся. Так, Андрей Гончаров не считает существующую ситуацию критичной, утверждая, что в ближайшие несколько лет этот процесс полностью не прекратится, хотя существенно сократится. Однако, по мнению Олега Винокурова, территорий для намывания песка осталось совсем мало: «Через 3-4 года физически негде будет намывать». Примерно о тех же сроках говорит и Ольга Маслова: «Уже сейчас проблематично купить себе надел с выходом к большой воде. Думаю, к 2012 г. действительно хороших участков близ Киева под частную застройку не останется».
Кроме того, получение разрешений на проведение намывных работ, да и само их проведение с каждым годом становится все сложнее и дороже. Как объясняет Ольга Маслова, «намыв земли - это первичная ее подготовка к застройке, что отражается на стоимости участка. Цены на строительные материалы и услуги растут, к тому же Украина стремится в мировое сообщество, что означает введение еще более жестких экологических ограничений по гидронамыву. Потому, чем раньше провести эти работы, тем лучше».
Олег Хома признает, что маржа доходности от намыва земель сокращается, но интерес к этому бизнесу по-прежнему есть - количество участков на первой линии с хорошими подъездными путями и инфраструктурой ограничено. Следовательно, их стоимость всегда будет традиционно высокая, как и выгода от проведения намывных работ и обустройства наделов.
Утешением для тех, кто желает приобрести участок с выходом на Днепр, но в силу разных обстоятельств пока не может осуществить свою мечту, являются прогнозы экспертов относительно динамики роста цен на намывные территории. В ближайшее время стоимость недвижимости на Большой и Малой дамбах будет повышаться примерно на 20-25% в год, а это по сравнению с прошлыми периодами отнюдь не много. Возможно, позже произойдет снижение роста до 10-15% в год, что станет свидетельством стабилизации данного сегмента рынка. Но и падания цен ожидать не стоит - в силу ограниченного предложения участки в пойме Днепра постоянно будут пользоваться спросом и в обозримом будущем не потеряют ни в привлекательности, ни в цене.
Приятная необходимость
Как резонно полагает Ольга Маслова, при покупке дома за несколько миллионов долларов США приобретение яхты является уже не дополнением, а обязательным условием. Тем более что в коттеджных городках изначально оборудуются пристани и яхт-клубы, а в частных особняках, которые сегодня встретить в продаже можно лишь изредка, причалы для судов уже обустроены. Если же на участке еще нет причала, новые владельцы обязательно его сооружают, уверяют риэлторы.
Анализируя объемы продаж и открытые несколькими банками кредитные линии, Максим Мицинский утверждает, что в Киеве все больше людей отдают предпочтение водным прогулкам на собственном транспорте. Сегодня личная пристань - это не только возможность причалить к дому на своем катере, но и радушные приглашения друзьям нанести «речной визит вежливости». Ну а членство в элитных яхт-клубах, которые практически всегда являются закрытыми, придает владельцу плавсредства особый статус, подчеркивает его принадлежность к избранному кругу людей, умеющих не только зарабатывать деньги, но и с достоинством, вкусом и удовольствием их тратить.
Источник: журнал "Дом Индекс" |
