С приходом кризиса цена земли, по мнению риэлторов, приблизилась к реальной. Об особенностях земли как товара рассказал в интервью «БудФонду» Александр Арашин, начальник отдела оценки имущества и судебных экспертиз Винницкой Торгово-промышленной палаты.

- Какие особенности земли, как товара?

- В отличие от строений, земля не изнашивается, ее невозможно снести и построить заново. На стоимость земли прямо не влияют стоимость ни стройматериалов, ни строительства, ни внедрение новых технологий в строительстве. Ещё одна особенность земли как товара заключается в том, что она не поддаётся воспроизведению, иными словами - является ограниченным ресурсом.

- Известно, что за год винницкая земля подешевела вдвое. С чем это связано?

- Те цены, за которые покупались и продавались земельные участки до кризиса, не отвечали реальной рыночной стоимостью, они были запредельные. Рыночная стоимость – это сумма, за которую покупатель приобретает товар при типичных условиях финансирования за собственные средства. А когда люди брали для покупки земли дармовые кредиты, не имея твердой уверенности в том, что смогут их вернуть, - о какой реальной стоимости можно говорить? При таких условиях цены диктовал не рынок, а ажиотажный спрос. Кредитная политика финучреждений и перекупщики, имеющие доступ к кредитным ресурсам. В результате незадолго до кризиса цены на недвижимость в Виннице практически достигли западноевропейских.

- Что изменилось после кризиса?

- Когда грянул октябрь-2008 — сразу же проявился перекос реальной стоимости земли и надутой. Первыми «дрогнули» покупатели, застройщики жилья «для себя», которые начали искать землю подешевле. Вслед за ними спустились с небес на землю и продавцы. Если раньше, например, за сотку в селах Бохоники и Агрономичном (Гниваньское шоссе) просили $10-15 тысяч, то теперь – около $5 тысяч. «Лопнули» цены на участки и в садовом обществе «Садовое» (с. Агрономичное): «нагнанные» $5,5-6 тысяч за сотку превратились сначала в $3,5 тысяч, а потом – в $1,5 - 2 тысячи. Немного меньше «попрыгали» цены на участки в южном направлении. На прилегающих к областному центру Винницких Хуторах цены, достигнув пиковых $5-7 тысяч за сотку, опустились до четырех с половиной, а затем – до $3-3,5 тысяч. В менее престижных районах цена на участки установилась в пределах двух тысяч долларов за сотку.

- Какие изменился сам принцип формирования цены на землю?

- Он действительно изменился за последние два-три месяца. Раньше отслеживалась взаимосвязь падения цен и роста курса доллара по отношению к гривне: брали стоимость в долларах, переводили в гривну по курсу 5,0 и делили на 8. Сейчас это уже неактуально: предложения превышают спрос, а значит, можно торговаться. Можно снизить цену от стартовой и на 15-20%. Если покупатель настырный, а продавцу нужны деньги, то земельный участок могут продать и по цене, которая выходит из какой-то сформировавшейся стоимости. А если продавца не "давит», он может "держать" участок, пока не получит нужную сумму.

- Вы рассказали о территориях, приближенных к Виннице. А как изменяется цена на землю в более отдаленных районах?

- Инвестиционная привлекательность земельных участков в районных центрах намного ниже, чем в областном центре. Строительство ведётся не такими высокими темпами, сделок по купле-продаже земельных участков гораздо меньше, а значит - и поводов для спекуляций мало, и покупки для перепродажи редки. Соответственно, и цена не слишком плавала. Чем дальше от Винницы - тем меньше колебания.

Впрочем, назвать конкретную стоимость участков в райцентрах сложно. Вторичный рынок в районах только зарождается, информации о реальных ценах купли-продажи мало. Существует первичный рынок (под ним подразумевается выкуп собственниками зданий участков под своими объектами на безконкурентной основе – авт.), который не совсем реально отображает картину, поскольку цены на нем зачастую диктуются чиновниками.

- Что может прояснить картину?

- Земельные аукционы, которые могли бы хоть как-то отобразить реальную стоимость земли в районах области, практически не проводятся. Земельный рынок там «в зародыше». Для того, чтобы он активизировался, нужно, чтобы в селах поселялись люди. А для этого нужно развивать инфраструктуру.

На сегодняшний день цены в приближенных к Виннице райцентрах, например, Литине, колеблются в пределах $1-1,5 тысяч за сотку. Чем дальше - тем цифры скромнее: от $400-600 - до $200-300. Спрос на последние участки активизировался именно с началом кризиса. Основные покупатели - пожилые люди, которые продают квартиры и покупают участки в селе. В основном земля продается с домом. Средний домик с участком (минимум 20 соток) стоит около $30 тыс - это цена однокомнатной квартиры в Виннице.

- Каковы Ваши прогнозы по ценам на землю Винничины?

- Возможно снижение цен еще на 25-30%. Сейчас у банков накопилась критическая масса залогового имущества по кредитам - рано или поздно она должна прорвать. Однако, на сегодняшний день, ниже залоговой стоимости, которая превышает существующие цены, банки имущество не продают.

Еще одним фактором, который может повлиять на цены в плане их повышения, является так называемый фактор отложенного спроса. Это когда люди откладывают принятие решения, а потом приходят к выводу, что момент настал.

Свою роль сыграют заробитчане - возможен выброс средств с их стороны, хотя и кратковременный: деньги кончатся. Пока они ждут упадет рынок или нет. А чтобы рынок ожил по-настоящему - нужна стабильная политическая и экономическая ситуация, в том числе – возвращение кредитования с выверенной кредитной политикой.

Возможен еще один вариант развития: рынок земли просто замрет на какое-то время. Сейчас, правда, говорят, что в других областях есть какая-то активизация рынка, хотя возможно, это утка: чтобы доверчивый покупатель наконец-то решил, что надо покупать.

- Что вы посоветуете, как специалист, - стоит покупать землю или нет?

- На сегодняшний день лучших инвестиций, чем покупка земли, я не вижу. Но надо смотреть, что покупать, где и с какой целью. И если выбирать между квартирой и землей, я бы выбрал землю – это самое надежное вложение.

Беседовала Екатерина БАРКАЛОВА

Собственность: БудФонд